최용식 선생님의 글에 따르면, 1960년대 중반, 1970년대 중반, 1980년대 중반에 부동산 폭등 현상이 발생했다고 합니다. 여기서 나온 게 '부동산 폭등 10년 주기설'입니다. 이 가설이 맞다면 1990년대 중반에도 부동산 폭등 현상이 발생했어야 합니다. 그런데 실제로는 발생하지 않은 것 같습니다. 아마도 노태우정부의 '주택 200만 호 건설 정책'이 가장 큰 영향을 미쳤고, 1997년 한보철강 부도로 인해서 기업들이 줄줄이 부도를 냈고, 11월에는 외환위기까지 발생했기 때문일 것입니다. 그런데 2000년대 중반에는 다시 부동산 폭등 현상이 일어났습니다. 그렇다면 2010년대 중반에는 부동산 폭등 현상이 일어나지 않을까요?

'부동산 폭등'이라는 현상에 대해서 엄밀하게 입증하기는 참 어려울 것 같습니다. 옛날에는 부동산 거래 가격을 낮추는 방법을 썼고, 요즘은 부동산 거래 가격에 대한 전수조사를 하지 않았기 때문입니다. 설령 전수조사를 한다고 하더라도 계산을 어떻게 해야 할지 방법을 정하기가 곤란한 면이 있습니다. 지역마다 가격 상승에 편차가 있습니다. 

부동산 폭등은 왜 10년 주기로 일어날까요? 최용식 선생은 집을 구매할 때는 목돈이 들고, 이 목돈을 저축하는 데에 걸리는 시간이 대략 10년이라고 설명합니다. 10년간 모은 저축과 빌린 돈으로 집을 사게 된다는 이야기죠. 확률적으로 매년 같은 수의 예비 구매자가 생길 것입니다. 그렇지만 '부동산 값이 오르고 있다, 더 늦게 사면 집을 못 살 수도 있다'는 '패닉 바잉' 현상이 발생하곤 합니다. 그래서 원래는 1년 뒤, 2년 뒤, 3년 뒤에 구매해야 할 수요가 현재의 시점으로 앞당겨지는 현상이 발생하게 됩니다. 이것은 다시 부동산 가격을 폭등시키는 요소로 작용합니다.  

2017년 3월 대선에서 문재인 후보는 '집값을 잡겠습니다'라는 공약을 했습니다. 저는 이 공약을 반대했습니다. 실패할 것이 뻔한 공약이라고 생각했습니다. 금리 인상 외에는 집값을 잡는 방법은 없다고 생각했습니다. 그런데 금리를 인상하면 기존의 대출자들이 큰 고통을 겪고, 소비를 줄이게 됩니다. 기업들도 투자를 꺼리게 됩니다. 그리하여 경제성장률이 낮아지게 되는데, 이것은 다시 실업문제를 야기합니다. 그래서 정부로서는 금리 인상을 실행하기 어렵습니다. 집값을 잡는 데에 실패하면 또 다시 정권교체가 일어날 거라고 생각했습니다. 

부동산 폭등 현상에 대해서 '아크로'라는 사이트에서 2018년 중반에 논의를 해 본 적이 있습니다. 지금은 아크로 사이트가 없어졌고, 당시에 썼던 글들도 다 없어져 버렸습니다. 컴퓨터 안을 뒤지면 찾을 수 있을지도 모르지만, 좀 귀찮아서 그건 하지 않겠습니다. 그 때 조사하면서 알게 된 것이 몇 가지 있습니다. 한국부동산원에서 만든 집값 상승률 데이터와 KB*b에서 만든 집값 상승률 데이터가 불일치하는 현상이 있었습니다. 어느 쪽의 데이터가 더 정확하게 시세를 반영하는지는 불확실했습니다. 부동산 가격에 대해서 믿을 만한 데이터가 없다는 걸 확인하게 되었습니다. 

저는 클리앙 모공에 문재인 후보의 공약은 실패할 것이라고, 그래서 빨리 이 공약 실패를 인정해야 한다고 글을 썼습니다. 그리고 여러 회원들이 반대하는 댓글을 썼습니다. 그 회원들이 보기에는 제가 반문 어그로로 보였던 모양입니다. 저는 개혁을 지지하는 사람입니다. 우리편인 문재인 대통령이 엉터리 공약을 내걸었다가 실패하고 정권교체가 일어나는 것을 막으려고 글을 썼을 뿐입니다. 하지만 회원들이 보기에는 제가 갖고 있는 선의는 안 보이고, 단순히 반대만 일삼는 어그로로 보였던 모양입니다. 

2020년대 중반에도 부동산 폭등이 일어날까요? 이 질문에 대해서도 생각해 봤습니다. 저는 2010년대 중반에 일어난 부동산 폭등이 너무 심했다고 생각합니다. 너무 많이 올랐다는 얘기는 곧 더 오르기는 어렵다는 얘기가 됩니다. 더우기 출산률도 낮습니다. 그래서 이제는 '부동산 폭등 10년 주기설'이 맞지 않을 거라고 예상합니다. 

'이 정책을 쓰면 미래가 이렇게 될 것이다'라는 식으로 사람들은 예상을 하게 됩니다. 그런데 그 예상들은 각자 다를 수 있습니다. 심지어는 정반대의 예상을 하게 되기도 합니다. 예를 들어, 중고등학교 무상급식 정책을 떠올려 보십시오. 찬성론자와 반대론자의 예상 중에서 누가 맞았고, 누가 틀렸나요? 무상급식을 실행해 보니, 반대론자의 예상들은 죄다 틀렸습니다. 그래서 지금은 반대론자들이 찍소리도 하지 않습니다. 어떤 예상이 맞을지는 시간이 지나 봐야 압니다. 우리는 자신의 예상이 맞을 거라고 생각하기 쉽습니다. 그래서 다른 예상을 주장하는 사람들을 용납하지 못하는 경우도 생깁니다. 

제가 예상했던 일들을 생각해 보면, 어떤 것은 맞고, 어떤 것은 틀렸습니다. 가령, 한미FTA를 하게 되면, 외국 기업이 한국정부를 제소하기 쉬워져서 수시로 정책에 제동이 걸릴 거라는 예상은 틀렸습니다. 예상과는 다르게 제소되는 일은 별로 없었습니다. 비율로 따지면 대충 70%는 맞고, 30%는 틀렸지 않을까 생각합니다. 그러므로 '내 예상과 내 주장이 맞다'고 감히 확언할 수가 없습니다. 자신 없는 말투로 더듬더듬 말할 수밖에 없습니다.

다모앙에 글을 쓰는데, 제가 여러분의 예상과 다른 예상을 하게 되는 경우가 종종 생길 것입니다. 또 여러분의 평가와 다른 평가를 하게 되는 경우가 종종 생길 것입니다. 그런 글에 너무 불쾌하다 생각하지 마시고, 허심탄회하게 논의해 주시기를 바랍니다.