출처: 슬로우뉴스 25.02.17​

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첫 번째 전세 사기 피해자가 세상을 떠난 지 2년이 지났다. 언론 보도로 알려진 피해자 자살 소식만 8건이다.지금도 달마다 평균 1200건의 전세 사기 피해자신청이 접수되고 있다.

2년 한시법인 전세 사기 특별법이 오는 5월 말 종료된다. 6월 이후 접수하는 피해자는 특별법 대상에서 제외된다.

특별법 유효 기간을 연장하고, 전세 제도를 근본적으로 개편해야 한다는 주장이 나온다.

6일 국회에서 ‘끝나지 않은 전세사기, 해법은 없나?’라는 주제로 열린 토론회의 주요 쟁점을 정리했다.

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• 피해를 보는 임차인들은주로 사회 초년생과 청년층이다. 경찰청 조사에서는 1만6314명의 피해자 가운데 30대 이하가 62.8%, 주택 유형으로는 다세대 주택(빌라)이 59.9%로 가장 많았다.

2년짜리 특별법, 이대로 끝내도 되나.

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• 특별법은 크게 네 가지 내용을 담고 있다.
• 첫째,피해자 지원: 법원에 압류된 주택의 경매·공매 유예나 정지를 신청할 수 있도록 했다.
• 둘째,경매 절차 유예:살던 집에서 쫓겨나지 않도록 경매나 공매 절차를 최대 1년까지 유예할 수 있도록 했다.
• 셋째,보증금 회수 지원: 한국토지주택공사(LH)가 주택을 매입할 때 경매 차익(감정가 – 낙찰가) 범위 안에서 보증금을 회수할 수 있도록 했다.
• 넷째,임차인의 긴박한 주거 안정을 위해 임차 보증금 융자 등지원 대책도 만들었다.
• 지난해 8월 통과된 개정안에 추가된 내용은 다음과 같다.
• 첫째,보증금 한도를 3억 원에서 5억 원으로 높였고
• 둘째, 피해자 인정 범위를이중 계약 피해자까지넓혔다.
• 셋째,LH가 매입한 주택에 최대 10년 동안 거주할 수 있게 됐다.
• 넷째,선 구제 후 회수 방식으로피해자에게 보증금 일부를 먼저 지급하고 이후 경매 차익에서 정산하는 방식으로 바뀌었다.

폐지가 아니라 보완을 해야 한다.

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• 이철빈(전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장)은 특별법 추가 개정 사항으로 네 가지를 당부했다.
• 첫째,특별법 유효 기간을 연장해야한다. 전세 사기 예방 대책이 미비하다. 법마저 종료되면 2023년 5월 이후 전세 계약을 체결한 잠재적 전세 사기 피해자는 어떤 지원도 받지 못한다. 최초 전세 계약 후 묵시적 갱신, 계약 갱신 청구권 사용을 고려해 특별법을 2027년 말까지 연장해야 한다.
• 둘째,피해자 인정 요건을 완화해야한다. 기존에는 경찰 수사 개시 만으로 피해자를 인정했다. 지금은 검찰로 송치돼야 피해자로 인정하겠다는 분위기다. 법이 정한 피해자 인정 요건 가운데 ‘임대인의 사기 의도가 있는 경우’를 없애고, 일정 기간 이상 보증금 미반환 시 피해자로 인정하는 기준이 필요하다.
• 셋째, 후순위 임차인이 우선 매수권을 양도하여 LH가 임차 주택을 매입할 때, 충분한 정보를 제공하고피해자 선택권을 보장해야한다. 후순위 임차인도 선순위 임차인 절차와 동일하게 사전 협의 시 감정 평가 결과를 통보하여 최종 매입을 결정하도록 해야 한다.
• 넷째,지자체가 피해 주택 시설 관리에 개입할 수 있는 법적 근거를 강화해야한다. 보증금을 회수하지 못하고 계속 거주 중인 피해자들은 임대인의 건물 유지·보수 책임까지 떠안고 있다. 건물 누수나 균열, 승강기 및 소방 시설 미비 등 피해 주택 시설 문제에 지자체는 소극적이다. 임대인 동의 없이 지자체가 시설 보수 조치를 취해도 법적 문제가 없도록 면책 조항을 삽입해야 한다.

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전세 대출, 집 주인이 받게 만들어 보자.

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• 참여연대 민생희망본부 실행위원 임재만(세종대 교수)은근본적으로 전세 구조를 개편해야한다고 제안했다.
• 전세 계약을 할 때임대인은 전세금융공사(가칭)가 발행하는 무이자 주택담보 대출을 받고 임차인은 공사가 발행하는 전세 보증금 채권을 매입하게 하자는 개념이다.
• 전세 계약이 종료될 때 임대인은 공사에 대출을 상환하고 공사는 임차인에게 채권 원금, 즉 보증금을 상환하면 된다.
• 임대인이 대출을 상환하지 못하는 경우에는 전세금융공사가 임차인에게 보증금을 즉시 상환한 뒤 경매권을 실행해 대출 원금을 회수한다. LH 등 공공 임대주택 사업자가 우선매수권을 행사해 임차 주택을 매입하면 공공 임대주택 재고를 확충하는 데도 도움이 된다는 주장이다.
• 전세 제도를 금융화해 투명성을 높이자는 취지지만임대인들이 굳이 대출을 받아가며 전세를 놓을 유인이 있는지 의문이다.

임시 방편으로는 안 된다.

• 이날 토론회에서국토교통부는 “국회 논의 과정서 정부도 적극적으로 응할 것”이라며 법 연장에 의지를 보였다.
• 박진홍(국토교통부 전세사기 피해지원총괄과장)은 “특별법 제정 전부터 전세 사기냐 사고냐, ‘깡통 전세’와 같이 시장 요인으로 발생하는 사건까지 전세 사기로 볼 것이냐 말 것이냐를 두고 여러 논의가 있었다”고 말했다. 국토교통부는 대학을 찾아 전세 사기 예방 교육도 실시할 계획이다.
• 염태영(민주당 의원)은 “다가구와 공동 담보, 외국인 피해자들에 대한 법 보호가 빈약하다”면서 “LH의 피해 주택 매입도 더디게 진행되고 있다”고 지적했다. “임시 방편이 아닌 근본 개혁을 이루기 위해 국회와 정부가 적극 나서야 한다”는 이야기다.
• 핵심은 두 가지다.
• 첫째,전세 사기는 끝난 게 아니다. 특별법도 중단돼서는 안 된다.
• 둘째,근본적인 해법이 필요하다. 전세 제도를 비롯해 부동산 시장의 틀을 바꾸는 논의를 시작해야 한다.

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전세 사기의 대부분의 사회 초년생과 청년층,

그리고 다새대 주택(빌라)를 대상으로 합니다.

사기를 한번 당하면, 개인이 다시 일어서기도 힘들만큼 타격도 크고요.

전세 피해가 나오지 않게 법적 장치가 마련 되야 겠습니다.

6일 국회에서 열린 토론회의 주요쟁점이라고 해서 공유합니다.