주택 양도소득세에는 딜레마가 있죠.

A. 양도소득세를 내면 이사를 가기 어렵습니다.

집을 팔고 나서 일부 금액을 세금으로 내고 나면 나머지 돈으로 같은 수준의 집을 살 수 없으니까요.

그래서 1가구1주택인 경우에는 양도세 혜택이 상당합니다. 12억까지는 세금이 없고, 12억을 넘어도 장기보유특별공제를 활용하면 아주 조금만 낼 수 있습니다.

양도차익에 대한 세금이 미미하고, 보유세도 낮고, 공급은 본질적으로 제한되어 있고 (땅은 공장에서 찍어낼 수 없으니까요), (얼마 전까지) 인구는 증가하고, 국민소득도 증가하고, 그 인구가 수도권으로 집중되므로 주택, 특히 수도권 아파트는 굉장히 좋은 투자수단입니다.

그래서 부동산 투자가 국민 투자수단이 되었습니다.

원칙적으로 소득이 발생했으면 세금을 내어야 하는데 조세형평에 어긋납니다.

사실상 부동산 투자를 조장하는 세금 제도입니다.

B. 오래 집을 보유하는 경우에는 세금 문제가 더 심각합니다.

오랜 보유 기간 동안 오른 금액에 대해서 누진세를 내어야 하니까요.

그래서 장기보유특별공제가 있습니다. 장기보유특별공제로 (10년 실거주할 경우) 80%까지 세금을 감면받습니다. 수십억이 올라도 12억 감면 + 80% 감면받으면 실제로 내는 세금은 미미합니다.

이쯤 되면 양도세는 종이호랑이입니다.

장기보유특별공제의 또다른 문제는 음(마이너스)의 보유세라는 점입니다. 보유세는 활용도가 떨어지면 빨리 팔도록 하는 역할을 하는데, 장기보유특별공제 혜택이 크니까 10년 실거주를 채울 때까지 집을 팔지 않는 것이 이익입니다.

C. 그리고 1"가구"1주택에 혜택을 주는 것도 문제입니다.

이런 제도에서는 결혼하지 않는 것이 이익입니다. 2개 가구가 1개 가구가 되니까 혜택이 줄어듭니다.

그래서 혼인신고를 늦추거나, 결혼을 늦추는 현상까지 발생합니다.

A와 B 문제에 대해서 종전에는 양도세를 "감면"해주어서 해결했는데, 위에서 설명한 것과 같은 부작용이 있습니다.

그래서 "감면"이 아니라 다른 방법을 찾아야 합니다.

C 문제에 대해서는 가구가 아니라 개인에게 혜택을 주어야 합니다.

오히려 가구원이 늘어날수록 혜택을 더 많이 주어야 합니다. 그래야 아이도 많이 낳고, 노부모도 같이 살면서 공양하게 됩니다.

A. 1가구1주택에 대해서도 양도세를 "감면"해주는 것이 아니라 "이연"해야 합니다.

매매 차익 중에서 현금화한 부분에 대해서는 과세하고, 다음 집을 사는 데 사용한 부분에 대해서는 "이연"해주는 것입니다. 이연된 세금은 나중에 최종적으로 현금화하거나, 상속할 때 세금을 내도록 하면 됩니다. (상속할 때 꼭 내도록 해야 합니다. 그러지 않으면 상속이 구멍이 되어버리니까요.)

이렇게 하면 양도세 감면 없이도 이사하는 데 아무 문제가 없습니다.

B. 장기보유특별공제를 폐지하고, 대신 원한다면 매년 양도세를 중간정산할 수 있도록 합니다.

즉 집값이 올랐다면 매매차익이 너무 커지기 전에 낮은 세율로 양도세를 미리 낼 수 있도록 하는 것입니다.

대신 집값이 다시 내렸다고 해서 세금을 돌려주지는 말아야 합니다. 중간정산은 본인의 선택이니까요.

10년간 10억이 오른다면 한꺼번에 10억에 대한 고율의 세금을 내는 것이 아니라, 매년 1억씩에 대해 낮은 세율로 세금을 낼 기회를 주는 것입니다.

매년 세금을 낼 돈이 없다면 계속 이연하다가 마지막에 한꺼번에 내면 됩니다.

C. 1가구1주택 양도세 혜택을 폐지하고, 대신 가구원 1명이 1년 실거주하는 것에 대해서 세액공제해 주는 것으로 바꿉니다.

나아가서는 실거주 가구원 2명은 2.5배, 3명은 4배, 4명은 5배 식으로 결혼과 출산에 대해서 혜택을 더 주는 방법도 있습니다.

현재 양도소득세는 내는 사람은 상당히 높은 세금을 내고, 대부분의 경우(1가구1주택)에는 거의 세금을 내지 않는데 위와 같이 개편한다면 실제로 세금을 내는 사람이 많아집니다.

따라서 명목상의 세율은 낮춰도 됩니다. 명목상으로만 세율이 높고 실제로는 거의 내지 않는, 눈가리고 아웅하는 상황이 명실상부하도록 바뀝니다.

조세 형평성이 확보되면서도 이사다니는 데에는 문제가 없습니다.

그리고 이렇게 양도세를 현실화하고, 대신 취득세를 낮추어서 이사를 쉽게 할 수 있도록 해야 합니다. 실거주를 위해 매매하는 것에 대한 장벽을 낮추기 위해서입니다.