경제 체력이 받쳐주는 가격 상승은 경제 원리에 의해

자연스러운 일입니다. 자본주의 체제에서는요.

그런데 두 시장 모두,

경제 체력 이상의 상승이 간혹 발생하죠.

그걸 거품이라고 하죠.

이걸 현대 경제학 일부에서는 미래 수요의 현재 이동에

따른 것으로 해석하죠. 미래 수요가 가격 상승 추세를

예측하고 현재로 이동하면, 실 수요보다 더 많은 수요를

만드니 공급량이 일정하다면 가격이 추가로 오르는

것이죠.

문제는 경제 체력이 경제가 감당 가능한 전체 수요를

말하는 것이고, 이건 무한정이 아니라는 거죠.

이동한 미래 수요는 결국 어느 시점엔 수요 공백을

발생시키고, 이는 가격 폭락, 또는 버블 붕괴라는 형태로

나타날 수밖에 없죠.

이게 수요 측면인데, 이건 집값이나 주가에 동일하게

적용됩니다.

두 시장의 결정적 차이는 공급에 있죠.

이게 대다수 정부가 집값은 안정을, 주가는 부양을

추구하는 정책을 펴는 근본 이유입니다.

부동산 공급은 극히 비탄력적입니다. 수요가 는다고,

거기 맞춰서 공급을 늘리기가 사실상 불가능하죠.

때문에 수요 초과시 가격이 감당하기 어려울 정도로

오릅니다.

게다가 부동산, 특히 주택은 내재된 이용가치가 있기에,

사실상 휴지조각이 될 수도 있는 주식과 달리,

가격폭락시에도 이용가치는 남는 특성 때문에 가격의

하방경직성도 강한 편입니다.

즉 잘 안 내리고, 오를 때는 폭등하기 쉬운 공급특성을

갖고 있는 거죠.

비탄력적인 공급 곡선을 가진 재화일수록,

수요관리가 불가피한 가격정책일 수밖에 없습니다.

때문에 집값 안정을 공급 확대로 잡겠다는 얘기는,

우리나라와 같이 국토가 좁고, 가용택지는 더 좁고,

인구 분포가 극히 편중된 나라에서는 실효성에

한계가 있는 외눈박이 정책밖에 안됩니다.

또한, 부동산 가격은 국내 물가 수준을 결정하는 

여러 요인 중에서도 특히 영향이 큰 변수입니다.

높은 지대는 국내 유효 수요 부족 현상으로 이어져,

만성적인 내수 부진을 불러오게 됩니다.

높은 임대료는 원가를 높이는 결정적 요인 중 하나죠.

현세대의 부동산 가격 상승은 결국 다음 세대가 누려야할

저렴한 주거비 혜택을 현세대가 약탈해버리는 것입니다.

진정한 세대간 도적질은 국민연금이 아니라, 부동산 가격

상승인 이유가 여기에 있죠.

경제 체력이 받쳐주지 못하는 집값 상승을 못 잡는 건,

이 세대간 도적질을 방조하는 것입니다.

그 결과를 이미 우리는 지구상 최악의 혼인율, 출생률로

목도하고 있죠. 우리 다음 세대는 비혼과 비출산으로

기성 세대의 부동산 가격 상승으로 만든 도적질에

항거하고 있는 거에요.

주식은 부동산과 달리,

공급탄력성이 매우 큽니다. 사실상 무한대로 공급을

늘릴 수 있죠. 때문에 세대간 도적질이 성립하지 않죠.

주가 수준은 원가에 미치는 영향이 극히 제한적이기도

하구요. 이게 모든 정부가 주가는 너무 가파르지만 않게

오른다면 얼마든지 환영하는 이유죠.

이재명 정부도 부동산 가격 제어를 위해,

수요 관리를 우선하는 게 당연하죠.

공급을 안하는 게 아니라, 공급은 근본 답은

아니기 때문입니다. 멸실분 이상의 공급은 반드시

해야죠.  하지만 공급만으로는 절대 집값 못 잡습니다.

대출 관리는 미래 수요의 현재 이동을 차단하기 위한

다목적 포석입니다. 현 수요를 줄이고, 이는 집값 상승

기대를 낮춤으로써 미래 수요의 현재 이동도 막거든요.

집값이 안 오르는데, 무리하게 대출 끌어다가 갭투자를

할 유인이 없어질테니까요.

주식을 부동산 대신 투자처로 만들겠다는 강력한 의지

역시, 부동산에 대한 투자 수요를 주식으로 전환하는

효과를 가질 겁니다.

집값을 현재 수준에서 더 높이는 걸 방조하는 건,

이미 재앙수준인

혼인율, 출생률을 포기하겠다는 선언입니다.

주택의 적정한 공급은 필요하나,

강력한 수요 억제책은 불가피합니다.

이제 겨우 첫단추 끼운 거로 봅니다.