최근 일부 부동산 카페나 단톡방에서 중국인들의 국내 대출규제를 우회하기 위해 현지 은행으로부터 대출을 받아 아무런 제한 없이 국내 부동산을 구입하고 있다는 주장이 펴지고 있는데요. 과거 금융권에서 일한 경험을 바탕으로 제 의견을 말씀드리자면 제 의견은 아주 회의적입니다. (물론,  언론 보도 내용 등 토대로 제 생각을 정리한 것이니 제가 잘 못 알고 있을 가능성도 있습니다. ㅎㅎ)

일단 그 근거는 아래와 같습니다.

1. 한국보다 강력한 중국의 외환시장 규제. (출처: 퍼플렉시티)    

• 중국 본토 거주 개인은 연간 외화(주로 미화) 송금 한도가 5만 달러(원화 약 6,800만원)로 엄격히 제한되어 있음(반면, 우리나라는 연간 5만 달러(10만 달러로 상향 예정)까지는 신고없이 자유롭게 송금 가능하며, 증빙이 있는 경우 제한 없음)

• 이 한도를 초과하여 송금하려면 사유 확인, 국가외환관리국 신고 등 복잡한 절차가 필요함. 

• 해외 부동산 투자, 자본시장 투자 등 대규모 자본거래는 사실상 허용되지 않거나 매우 제한됨.

2. 중국 은행 입장에서 내국인인 중국인에게 한국 부동산에 취득을 위한 대출을 승인해 줄 가능성이 없다고 봄(중국 은행 입장에서 아래 질문에 답을 하기가 어려움) 

• 중국과 법률 체계가 다른 한국에서 담보는 어떻게 잡을 건데? 외국에 소재한 중국은행 입장에서 법적으로 불리한 점은 없는지? 담보 설정이 가능하다고 하더라도 외국 금융기관(중국은행) 입장에서는 상대국(한국) 현지 사정을 잘 모를 수 밖에 없음. 일반적으로 국제금융거래에서는 국제적인 인지도가 있는 현지 대형로펌 등에 자문을 받음. 근데 고작 건당 수 억짜리 대출에 대한 담보 설정을 위해서 그 때마다 거액을 주고 김앤장 같은 로펌을 고용해야 하나? 그냥 일반적인 한국 국내 법무사에게 의뢰하자고? 그럼 만약 문제 생기면 책임소재는?
• 대출 실행 후 대출에 대한 사후관리는 어떻게 누가 하나? 중국 현지에서 타국인 한국 부동산 시장에 대한 모니터링을 제대로 할 수 있나? (은행에서는 대출한 여신의 상환 가능성을 수시로 모니터링합니다.)
• 만약 채무자가 채무불이행(원금과 이자를 납부 안함)을 하여 담보권 행사를 위해 경매를 실행하려면 그 때마다  중국에서 은행직원이 한국 현지로 비행기 타고 와야 하나? 직원이 직접 오기가 어렵다면 한국 현지에 김앤장 같은 로펌에 위임해야 하나 등등 

   3. 중국 은행 입장에서는 돈이 안됨. 

보통 은행 입장에서는 주택담보대출은 개별 건당 고마진 상품이 아닙니다. 주택이라는 비교적 안정적인 담보물과 높은 상환안정성을 바탕으로 한 박리다매형 상품입니다. 그런데 중국은행 입장에서는 그 수요가 매우 한정되어 있고 현지 사정을 잘 모를 수 밖에 없어 국내와 비교하여 리스크가 크다고 여겨질 해외 부동산 시장에 대한 주택담보대출을 선뜻 실행할까요? 은행 입장에서는 얼마나 수익이 될까요? 리스크 대비 수익성이 요구수준에 부합할까요? 저는 아니라고 봅니다.

물론 한국에 진출한 중국계 은행으로부터 대출을 받는 것은 가능한데 이들 중국계 은행이 한국에서 중국인 대상으로 주택담보대출 영업을 한다는 얘기는 못 들었습니다. (마찬가지로 수익이 안 되기 때문으로 보임) 만약 소매영업인 주택담보대출 영업을 한다고 하더라고 이 경우 국내 규제를 한국 현지 은행들과 똑같이 적용 받기 때문에 의미가 없지요. 

입장을 바꿔서 한국인이 국내 은행에서 담보 대출을 받아서 미국에서 아파트를 사려고 한다고 가정해보세요. 과연 대출을 승인해줄 국내 은행이 얼마나 있을까요?