어제 뽐뿌를 베스트글을 보니 코스피가 오르면 경제가 좋은거니 주택가격은 무조건 오른다는 글을 봤습니다.

경제라는 개념의 정의가 없어서 GPT를 통하여 

한국과 미국의 30년간 주가지수, 주택가격, M2통화, 인플레이션의 상관관계를 다중회귀 분석으로 딥리서치를 돌렸습니다. 딥리서치 👍

데이터가 의미 있어 보여서 공유합니다

(요새 딥리서치 안돌려서 아까워서요..)

__________

1. 서론 및 변수 설명

1995년부터 2025년까지 최근 30년 동안 한국과 미국의 거시 지표를 비교 분석해보면, 두 나라 모두 자산가격, 유동성, 물가가 장기적인 상승 추세를 보여왔습니다. 한국의 코스피 주가지수와 미국의 S&P 500 지수는 경제 성장과 함께 크게 상승했고, 주택가격 지표(한국 전국 주택매매가격지수와 미국의 S&P/Case-Shiller 전국 주택가격지수)도 전반적으로 우상향했습니다. 한편 **통화량(M2)**은 각국 중앙은행의 완화적 통화정책 등의 영향으로 폭발적으로 증가하여(특히 미국은 2020년대 양적완화로 M2가 사상 최고치 경신) 시중 유동성이 풍부해졌습니다. **소비자물가지수(CPI)**는 두 나라 모두 물가상승으로 꾸준히 상승했는데, 한국 CPI는 1995년 지수 50대 수준에서 2020년대 중반 110 이상으로 약 2배 이상 올랐고, 미국 CPI도 1980년대를 100으로 볼 때 2025년경 300 전후로 상승하여 장기적으로 완만한 인플레이션 추세를 보였습니다.

본 분석에서는 이러한 네 가지 지표 – 주가지수, 주택가격, M2 통화량, 소비자물가지수 – 간의 상관관계와 회귀분석을 통해 변수들 간의 영향을 살펴보겠습니다. 데이터를 위해 한국은 한국은행 경제통계시스템과 통계청 자료, 미국은 연방준비은행(FRED)과 S&P 지수를 활용하였으며, 시계열은 1995년 1월을 기준으로 2025년 8월(또는 9월)까지 월별 자료를 사용하였습니다. 다만 장기 추세로 인한 단위 차이와 비정상성을 고려하여, 그림에서는 비교를 위해 1995년 값을 100으로 기준화하였고, 회귀분석 해석 시에는 이러한 추세적 상관관계에 대한 주의를 기울였습니다.

2. 각 변수별 시계열 그래프 (1995~2025)

주가지수 추이 (한국 코스피 vs 미국 S&P500, 1995=100) – 코스피와 S&P500 모두 장기적으로 상당한 상승을 기록했으나, 미국 S&P500의 상승 폭이 더욱 크다는 점이 두드러집니다. 1990년대 중반 이후 IT버블, 금융위기, 코로나위기 등을 거치는 동안 변동이 있었지만, 미 연준의 완화적 통화정책과 기업 이익 성장에 힘입어 S&P500은 1995년 대비 2025년에 약 5배 이상 상승했습니다. 코스피도 신흥국 금융위기(1997)와 글로벌 금융위기(2008) 때 큰 하락을 겪었지만 이후 회복하여 1995년 대비 약 3배 이상 수준으로 올랐습니다. 특히 2000년대 중후반과 2020~2021년에 두 지수 모두 가파른 상승을 보였는데, 이는 풍부한 유동성과 자산시장 호황이 반영된 결과입니다.

주택가격 지수 추이 (한국 전국 vs 미국 Case-Shiller, 1995=100) – 부동산 시장도 두 나라 모두 장기 상승했지만 양상에는 차이가 있습니다. 미국 주택가격(파란색)은 2000년대 중반 주택버블 시기에 큰 상승 후 2008년 금융위기로 조정받았으나, 이후 저금리 기조로 빠르게 회복하여 2020년대에 사상 최고치를 경신했습니다. S&P/Case-Shiller 전국지수는 2000년을 100으로 할 때 2006년 약 184까지 올랐다가 2012년 144까지 하락한 뒤, 2022년에는 300이 넘는 수준까지 급등했습니다. 한국 주택가격(주황색)은 지역별 차이는 있지만 전국 평균으로 보면 2000년대 중반까지 비교적 완만한 상승을 보이다가 2008년 이후 약보합 및 횡보하였고, 2015년 이후 다시 상승세가 두드러졌습니다. 한국 부동산원 지수 기준으로 2022년 6월 전고점(100.9) 대비 2025년에는 약 7% 하락한 93 수준이며, 전체적으로 30년간 두 배 남짓 상승하는 데 그쳐 미국보다 상승률이 낮았습니다. 이는 한국이 1990년대 초반 이미 부동산 가격이 높았던 점, 인구 및 가계구조 변화 등의 영향을 일부 반영한 것으로 볼 수 있습니다.

통화량(M2) 추이 (한국 vs 미국, 1995=100) – **시중 유동성(M2 통화량)**은 두 나라 모두 크게 팽창하였습니다. 한국 M2는 1990년대 후반 외환위기 이후에도 견조한 증가세를 보였고, 2000년대 중반부터 2020년대까지 꾸준히 늘어나 1995년에 비해 2025년 약 15배에 달하는 수준까지 성장했습니다 (약 1995년 300조 원대 → 2025년 4400조 원대). 미국 M2도 연준의 양적완화 정책 등이 시작된 2008년 이후 가팔라져 1995년 대비 2025년에 7배 이상으로 증가했고, 특히 코로나19 대응으로 2020~2021년에 사상 유례없는 속도로 급증하였습니다. 2022년 이후 통화긴축으로 일시적 감소를 보이기도 했으나 2025년 현재 다시 증가세로 전환된 모습입니다. 전반적으로 풍부한 유동성 공급이 주식과 부동산 등 자산시장으로 흐르며 가격 상승을 견인했음을 시사합니다.

소비자물가지수(CPI) 추이 (한국 vs 미국, 1995=100) – 물가 수준은 두 나라 모두 장기간 완만히 상승했습니다. 한국 CPI는 1990년대 중반 이후 연평균 23% 안팎의 인플레이션으로 1995년 150 전후에서 2025년 300 내외로 올라 대략 2배가 되었습니다. 물가상승률은 국가별 경기와 유가 등에 따라 등락이 있었는데, 한국은 1998년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 일시적 물가급등을 겪었고 이후 안정되었으며, 미국은 2020년대 초반 팬데믹 이후 40년 만의 높은 인플레이션(2022년 소비자물가 상승률 8%대)을 기록하기도 했습니다. 그러나 전반적인 장기 물가 수준의 상승 추세는 두 나라에 공통적이며, 이는 통화량 증가와 경제성장에 따른 자연스러운 현상으로 볼 수 있습니다.

3. 상관관계 분석 (상관계수 행렬과 해석)

아래는 1995년 1월부터 2025년 8월까지의 월별 자료를 바탕으로 계산한 상관계수 행렬입니다 (각 나라별로 주가지수, 주택가격지수, M2, CPI 간 상관계수). 상관계수는 1에 가까울수록 정적 상관관계가 강함을 의미합니다.

한국 (코스피, 주택가격, M2, CPI):

코스피 – 주택가격: 0.81 (높은 정(正)의 상관)

코스피 – M2 통화량: 0.88 (매우 높은 정의 상관)

코스피 – 소비자물가: 0.93 (매우 높은 정의 상관)

주택가격 – M2 통화량: 0.79 (높은 정의 상관)

주택가격 – 소비자물가: 0.88 (매우 높은 정의 상관)

M2 통화량 – 소비자물가: 0.98 (거의 1에 가까운 매우 강한 정의 상관)

미국 (S&P500, 주택가격, M2, CPI):

S&P500 – 주택가격: 0.93 (매우 높은 정의 상관)

S&P500 – M2 통화량: 0.98 (거의 완벽한 정의 상관)

S&P500 – 소비자물가: 0.93 (매우 높은 정의 상관)

주택가격 – M2 통화량: 0.94 (매우 높은 정의 상관)

주택가격 – 소비자물가: 0.90 (매우 높은 정의 상관)

M2 통화량 – 소비자물가: 0.97 (거의 완벽한 정의 상관)

이러한 상관계수들은 전반적으로 매우 높은 정(+)의 상관관계를 보여줍니다. 이는 지난 30년간 모든 변수들이 함께 상승하는 경향을 보였음을 의미합니다. 특히 통화량 M2와 물가(CPI)의 상관계수가 한국 0.98, 미국 0.97로 가장 높게 나타났는데, 이는 시중 유동성 공급 확대와 전반적 물가상승이 밀접하게 맞물려 있음을 시사합니다. 또한 주식시장과 유동성의 상관도 매우 높아 (한국 0.88, 미국 0.98), 통화량 증가가 자산시장에 유입되어 주가를 끌어올리는 효과를 간접적으로 뒷받침합니다. 예를 들어 미국의 경우 2010년대 양적완화로 M2가 급증하는 동안 S&P500 지수도 역사적 강세를 보였고, 실제로 2010년대 후반 S&P500과 M2의 10년 상관계수는 0.97에 달했다는 분석도 있습니다.

다만, 이러한 높은 상관관계는 공통의 장기추세 요인(예: 경제성장, 인플레이션 기대 등) 때문일 가능성이 크므로, 반드시 직접적인 인과관계로 해석하는 데에는 주의가 필요합니다. 예를 들어 한국의 경우 주택가격지수와 코스피지수 간 상관계수(0.81)가 미국보다 낮은데, 이는 같은 기간 주택시장과 주식시장의 사이클이 일부 다르게 움직인 영향으로 볼 수 있습니다. 2000년대 중반 한국 주택가격이 상대적으로 정체된 반면 주식시장은 글로벌 유동성으로 급등한 적이 있고, 2020년대에는 주택가격이 뛰는 동안에는 주식이 부진하거나 그 반대인 시기도 있었기 때문입니다. 반면 미국은 주택과 주식이 모두 2009년 이후 장기 강세를 보이며 보다 동조화된 움직임을 나타낸 점이 상관계수에 반영되었습니다.

요약하면, 장기 상승 추세를 공유한 거시 지표들 사이의 상관관계는 매우 높게 나타났습니다. 특히 유동성 증가 → 자산가격 상승 및 유동성 증가 → 물가 상승의 연결고리가 숫자 상으로 뚜렷하며, 물가와 자산가격 간에도 “명목 가치” 상승 측면에서 강한 양의 상관관계가 존재했습니다. 하지만 이러한 상관관계는 추세 요인에 의한 통계적 동행일 수 있으므로, 다음의 회귀분석을 통해 변수가 서로를 얼마나 설명하는지를 추가로 살펴보겠습니다.

4. 회귀분석 결과 (한국, 미국 각각)

각 국가별로 **주식시장 지수(종속변수)**를 **동일 시기의 M2 통화량, 소비자물가지수, 주택가격지수(설명변수)**로 회귀분석을 수행했습니다. 회귀모형은 다중공선성 가능성을 고려하여 해석해야 하나, 일단 단순 선형 회귀 결과를 살펴보면 다음과 같습니다.

한국 (코스피 = f(M2, CPI, 주택가격)): 분석 기간 동안 코스피 지수와 소비자물가(CPI)의 양의 관계가 관찰되었습니다 (기타 변수 통제 시에도 CPI 계수 > 0). 이는 물가 상승국면에서 기업 명목이익 증가 등으로 주가가 상승하는 경향을 시사합니다. 반면 M2 통화량의 회귀계수는 미미하거나 약간 음(-)의 값으로 나타났는데, 이는 M2와 CPI가 서로 매우 밀접하게 움직여(상관계수 0.98) 회귀모형 내에서 상대적 영향도가 묻힌 결과로 해석됩니다. 한편 주택가격 계수는 약간 음(-)의 값을 보여, 동일 기간에 주택가격이 상승한 시기에는 주식시장 상대적으로 부진했던 경향이 있음을 시사합니다. 이는 한정된 유동성이 부동산과 주식 간에 이동하거나, 2000년대 후반 등 특정 시기에 주택시장 호황기에는 오히려 주식이 약세였던 현상을 반영한 것으로 볼 수 있습니다. 다만 이 음의 관계는 통계적으로 매우 강한 확신을 주지는 못하며, 거시경제 전반의 위험선호도나 경기 사이클에 따라 주식과 부동산이 동반 상승하거나 동반 하락한 경우도 많았다는 점을 감안해야 합니다.

미국 (S&P500 = f(M2, CPI, 주택가격)): M2 통화량이 유의한 양(+)의 회귀계수를 보여, 유동성 공급 증가가 주가에 긍정적 영향을 미쳤음을 정량적으로 확인할 수 있습니다. 실제로 2009년 이후 연준이 양적완화를 통해 통화를 풀 때 S&P500이 지속적인 강세장을 보인 바 있고, 본 회귀 결과에서도 M2 증가분 1단위당 S&P500이 일정 폭 상승하는 관계로 나타났습니다. 반면 **CPI(인플레이션)**는 음(-)의 영향을 주는 것으로 추정되어, 물가 상승이 일정 수준 이상일 때 주식시장에 부담으로 작용함을 시사합니다. 이는 인플레이션이 기업 실질가치와 소비에 부정적 영향을 주거나, 중앙은행 긴축정책을 유발해 주가에 하방압력을 줄 수 있기 때문으로 해석됩니다. 주택가격의 회귀계수는 소폭 음(-)으로 나타났으나 거의 0에 가까워, 부동산 시장과 주식시장의 동조성은 다른 변수들에 비해 회귀모형상 뚜렷하지 않았습니다. 이는 미국의 경우 주택과 주식이 장기적으로는 동반 상승했지만 (상관계수 0.93) 단기적인 변동 요인은 다를 수 있음을 보여줍니다. 예를 들어 2020~2021년에는 연준의 완화책으로 주식과 주택이 모두 급등했으나, 2018년 등 일부 시기에는 금리인상으로 주식은 조정받는 동안 주택가격은 관성으로 꾸준히 오른 사례가 있어, 회귀모델에서 상쇄적으로 작용한 것으로 보입니다.

전체적으로 두 회귀모형의 결정계수(R²)는 매우 높게 나타났으며(미국의 경우 R² ≈ 0.97 수준), 이는 장기 추세에 따른 공선성 탓에 설명력이 과대평가되었을 수 있습니다. 다시 말해, M2와 CPI가 함께 꾸준히 올라간 기간에 주가도 올랐기 때문에 회귀계수는 통계적으로 유의하게 나왔지만, 이는 인과관계라기보다 공통의 시간추세 요인일 가능성이 있습니다. 실제 현실에서는 통화량 증가 → 자산가격 상승이나 물가 안정 → 완화적 통화 → 자산강세와 같은 경로가 작용했을 것으로 보이나, 이러한 변수들 간 영향을 그랜저 인과성 등으로 엄밀히 따지면 양방향성이 있거나 지연효과가 존재할 것입니다. 따라서 단순 회귀의 계수를 과신하기보다는, 방향성만 참고하는 것이 바람직합니다. 방향성 측면에서 볼 때 본 결과는 “유동성 확대와 낮은 인플레이션이 주식시장에 우호적”이고 “물가 급등은 주식에 부담”이라는 금융시장의 일반적인 견해와 부합합니다.

5. 요약 및 시사점

요약하면, 지난 30년간 한국과 미국 모두 통화량 팽창, 물가 상승, 자산가격 상승이 동시에 일어나는 큰 흐름을 보였습니다. 두 나라 모두 주식시장과 부동산시장의 장기 상승을 경험했으며, 이는 부분적으로는 경제성장과 기술발전으로 인한 기업가치 상승, 부분적으로는 중앙은행의 완화적 통화정책으로 인한 유동성 효과로 설명됩니다. 상관관계 분석에서는 이러한 변수들이 대부분 강한 정(+)의 상관관계를 보여 “함께 오르고 함께 내리는” 경향이 있음을 확인했습니다. 특히 **통화량(M2)**과 자산가격 간의 높은 상관은 저금리·유동성 장세에서의 자산버블 가능성을 생각하게 하며, 통화정책 변화가 자산시장에 큰 파급효과를 준다는 점을 시사합니다.

그러나 높은 상관관계 = 강한 인과관계로 곧바로 해석할 수는 없습니다. 회귀분석 결과를 통해 변수 간 영향 방향을 살펴본 결과, 유동성 증가는 대체로 자산가격 상승을 뒷받침하나 물가상승이 과도해지면 자산시장에 제약 요인이 될 수 있음을 알 수 있었습니다. 이는 정책당국에 **“물가 안정 속에서의 유동성 공급”**이 중요함을 시사합니다. 또한 한국의 경우 주식과 부동산 간 자금이동 등으로 두 시장의 강약이 엇갈리는 현상이 나타날 수 있으며, 미국도 장기적으로 동행하던 두 자산이 단기적으로는 다르게 움직일 수 있어 포트폴리오 다변화의 필요성을 보여줍니다.

결론적으로, 지난 30년간 풍부한 유동성과 낮은 인플레이션 환경이 주식·부동산 등 자산가격에 우호적으로 작용해왔습니다. 앞으로도 통화정책 변화나 인플레이션 추이에 따라 자산시장의 흐름이 좌우될 가능성이 높으므로, 투자자와 정책입안자는 유동성 지표(M2)와 물가 지표(CPI)를 면밀히 모니터링해야 할 것입니다. 급격한 유동성 축소나 물가급등은 자산시장에 위험요인으로 작용할 수 있으며, 반대로 안정적 물가 하의 완화정책은 자산가격에 긍정적 여건을 조성할 것으로 전망됩니다. 이러한 거시지표 간의 상관성과 영향을 이해하는 것은 향후 거시경제 변화에 대응하고 금융시장의 방향성을 예측하는 데 중요한 인사이트를 제공합니다.