다모앙에서는 그렇지 않지만, 클리앙에서 보유세 논의가 핫하죠.

보유세를 올려야 한다, 올리면 안된다 이런 논의들을 보면서

"보유세"라는 단어 때문에 뭔가 이 세금이 단순해 보인다는 느낌을 받았습니다.

모두에게 올려야 하는 지, 다주택자나 고가 주택에 한해서 올려야 하는지

재산세를 올려야 하는 지, 종부세를 올려야 하는지,

특례를 없애야 하는 지

공정시장가액비율을 조정해야 하는 지

공시지가를 높여야 하는 지 등 다양한 선택지가 있기 때문에

이 세금에 대해서 조금 들여다 보면 좀 더 깊은 논의가 가능할 것 같습니다.

바쁘신 분들을 위해 예를 들어 결론을 도출해 보면

도시지역 기준, 60세 미만, 5년 미만 보유를 가정하면

실제 거래가 기준 9억짜리 집을 가진 사람은 1년에 98만3천원을(0.11%)

20억짜리(공시가격 14억) 집을 가진 1주택자는 1년에 361만 8백원을(종부세 포함, 0.18%) 냅니다.

총합 20억어치 집을 가지고 있는 다주택자인 경우에는 0.27% 정도인 538만8천원을 내죠.

그러니, 보유세의 실효세율이 대략 0.1~0.3% 정도라고 볼 수 있겠네요.

(물론, 비도시 지역에 1억짜리 단독주택 한채를 보유한 경우 실효세율은 0.015%라던가 이런 케이스도 있습니다.)

OECD 평균은 0.33~0.6% 범위라고 하고

영국 0.8~1%, 일본 0.5~0.7%, 프랑스 0.5~0.6%, 캐나다 0.8~0.9%의 실효세율을 가지고 있다고 합니다.

미국의 경우 평균 1%고 뉴저지주 같은 경우에는 2.5%까지 하기도 한다고 하네요?

하와이주는 오히려 0.3% 수준이라고 합니다.

그럼 실제로 보유세는 어떻게 계산하는 것일까요?

현재 대한민국의 보유세는

재산세와 종합부동산세로 나뉩니다.

이 세금의 계산 기준가는 여러분의 아파트 가격이 아닙니다.

아파트 가격의 70%가 조금 안되는 공시지가가 기준이죠.

(공동주택의 평균적인 공시가격 현실화율 69% 기준이며 지역마다 다를 수 있습니다.)

여기에 공정시장가액비율이라고 해서 45% 정도의 할인율을 곱하여 과세표준이 결정됩니다.

당신이 현재 살고 있는 집이 10억쯤이라고 하면

공시가격은 6.9억쯤 하겠지만, 과세표준은 3.1억 정도 밖에 안됩니다.

여기에 과세표준 급간에 따른 세율을 곱해서 1년에 한 번 내는 재산세가 결정이 됩니다.

이 케이스에서는 1가구 1주택자라고 하면 공시가격 9억 이하의 주택이라 26년까지 특례세율이 적용되므로

지방교육세를 포함하여 재산세는 54만8,100원이 됩니다.

다만, 당신이 도시 지역에 살고 있다면, 도시지역분이라는 세금이 추가로 고지됩니다.

이 세금은 과세표준의 0.14%로 위 예에서 43만4700원이 됩니다.

1년에 한 번 98만2,800원을 내는 것이네요.

종합부동산세는 재산세와는 별도로 일부의 케이스만 내는 세금입니다.

종합부동산세를 내는 사람은 1주택자 기준 공시가격 12억이 넘는 아파트에 살아야 합니다.

(다주택자인 경우에는 9억)

현재 아파트 등 공동주택의 평균적인 공시가격 현실화율은 69%(주택의 경우 54%) 정도이니

공시지가 12억짜리 아파트가 되려면 대략 아파트 가격이 17억4천쯤 되어야 한다는 얘깁니다.

종합부동산세도 역시 과세표준 = 공시가격 * 공정시장가액비율(60%)가 적용됩니다.

여기에 이미 재산세 대상이 된 금액은 제외하기 때문에

공시가격이 15억이면 12억을 제외한 3억에 대해서만 종합부동산세를 계산합니다.

그러니, 보유세를 올린다는 얘기는 종합부동산세만을 의미하는 것인지,

재산세를 함께 의미하는 것인지, 공시지가를 올린다는 것인지, 공정시장가액비율을 올린다는 것인지

실제 세율이나 과표구간을 조정한다는 것인지에 따라 영향을 받는 사람의 범위가 달라진다는 것이죠.

보유세를 올린다는 얘기는 사실 정확한 이야기가 아니다가 오늘의 결론입니다.

실제 계산식은 좀 더 복잡해서 아래 출처에 있는 블로그에 자세한 내용을 올려두었습니다.

감사합니다.