한국 부동산 다루는 나름의 전문가들이라고 하는 사람들이 툭하면 미국은 보유세가 높은 대신 취득세가 없다고 결론은 비슷하다고 하더라구요.

그래서 그런가보다 했는데 좀 전에 미국 맨하탄의 팬트 하우스들 가격과 각종 세금을 보는데 취득세가 있더라구요.

그것도 상당히 많이요.

그래서 챗지피티랑 제미나이에게 비교를 요청했는데 챗지피티는 취득세는 뉴욕이랑 서울이랑 같고 보유세는 압도적으로 뉴욕이 많다고 정리했구요.

재미나이는 취득세 부분에서 좀 더 구체적으로 설명을 해서 제미나이로 올립니다.

암튼 둘 모두의 결론은 서울이 압도적으로 좋네요.

미국 만큼은 못 하더라도 보유세는 손 볼 필요가 있다고 느낄 정도로 차이나 크네요.

뉴욕과 서울의 20억 원(약 $139만 달러, 환율 1,440원 가정) 아파트를 기준으로 취득세와 보유세(재산세)를 비교해 드릴게요.

결론부터 말씀드리면, 살 때는 뉴욕이 세금이 적고, 가지고 있을 때는 서울이 세금이 훨씬 적습니다.

1. 시나리오 설정

* 물건: 실거래가 20억 원 아파트 (1세대 1주택 가정)

* 위치: 한국 서울 vs 미국 뉴욕시(NYC) 맨해튼/브루클린 (콘도 기준)

* 환율: 1달러 = 1,440원 적용

2. 취득세 (살 때 내는 세금)

승자: 뉴욕 (초기 비용 저렴)

서울의 취득세는 집값에 비례해 고정적으로 높게 부과되지만, 뉴욕은 '맨션 택스'라는 사치세 개념이 적용되어도 서울보다는 세율이 낮습니다.

| 구분 | 한국 서울 (Seoul) | 미국 뉴욕 (NYC) |

|---|---|---|

| 세목 | 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 | Mansion Tax (맨션 택스) + 주택담보대출 기록세 |

| 세율 | 약 3.3% ~ 3.5% | 1.0% (맨션택스) + 대출 유무에 따라 변동 |

| 예상 세액 | 약 6,600만 원 ~ 7,000만 원 | 약 2,000만 원 ~ 4,000만 원 |

* 서울: 9억 원 초과 주택은 최고 세율(3%)이 적용되며, 여기에 지방세 등이 붙어 집값의 약 **3.3%(85㎡ 이하) 또는 3.5%(85㎡ 초과)**를 냅니다. 무조건 현금으로 약 7천만 원 가까이 납부해야 합니다.

* 뉴욕: 100만 달러(약 14.4억)가 넘는 집을 살 때 **1%의 맨션 택스(Mansion Tax)**가 붙습니다. 20억 원($1.39M)짜리 집이라면 약 $13,900(약 2,000만 원)입니다.

* 주의: 만약 대출(Mortgage)을 50% 끼고 산다면, 대출금액에 대한 세금(Mortgage Recording Tax, 약 1.9%)이 추가되어 총 4,000만 원 정도가 될 수 있습니다. 그래도 서울보다는 저렴합니다.

3. 보유세 (매년 내는 세금)

승자: 서울 (유지 비용 압도적 저렴)

이 부분이 가장 큰 차이입니다. 서울은 '비싼 집에 사는 것'에 대한 세금이 상대적으로 적은 반면, 뉴욕은 '살인적인 재산세'로 유명합니다.

| 구분 | 한국 서울 (Seoul) | 미국 뉴욕 (NYC) |

|---|---|---|

| 세목 | 재산세 + 종합부동산세(종부세) | Property Tax (재산세) |

| 세율 | 공시가 기준 (실효세율 0.2% 수준) | 평가가액 기준 (실효세율 1.0%~1.5% 수준) |

| 예상 세액 | 연 300만 원 ~ 400만 원 | 연 2,400만 원 ~ 3,000만 원 ($17k~$21k) |

* 서울: 1주택자의 경우 공시가격(시세의 약 70~80%)에서 12억 원을 공제해 주기 때문에, 20억 아파트라 하더라도 과세표준이 낮아져 종부세 부담이 크지 않습니다. 연간 3~400만 원 선에서 해결됩니다.

* 뉴욕: 뉴욕시는 재산세율이 매우 높습니다. 감면 혜택(Abatement)이 없는 일반 콘도라면 연간 집값의 1.0%~1.5% 정도를 세금으로 냅니다. 매달 약 200만 원 이상을 세금으로만 내야 합니다.

4. 최종 요약: 어디가 더 좋을까?

"2년 이상 거주할 것이라면 서울이 유리합니다."

* 단기 보유 (Flip): 초기 취득세가 낮은 뉴욕이 유리할 수 있습니다.

* 장기 거주 (Holding): 보유세 차이가 워낙 크기 때문에, 보유 기간이 2년을 넘어가는 순간부터는 서울이 압도적으로 유리합니다. (뉴욕은 서울보다 매년 2,000만 원씩 세금을 더 내는 셈입니다.)

추가 고려사항 (세금 외 비용):

* 관리비 (Maintenance Fee): 뉴욕의 아파트 관리비(Common Charges)는 서울보다 3~5배 비쌉니다. (뉴욕은 한 달에 100~200만 원 기본)

* 복비 (중개수수료): 서울은 매수자가 수수료(약 0.5%~0.9%, 약 1,500만 원)를 내지만, 뉴욕은 매수자 중개수수료가 0원입니다 (매도자가 전액 부담).

결과적으로, 순수 투자나 실거주 목적의 '비용 효율성'만 따진다면 서울의 아파트가 세금과 유지비 면에서 훨씬 경제적입니다.

혹시 뉴욕 부동산 투자를 구체적으로 고려 중이신가요? 세금 외에 송금 절차나 환율 리스크에 대해서도 궁금한 점이 있으면 알려주세요.