아파트 시장은 의자뺏기 게임과 같습니다.

정해진 숫자의 아파트를 매매 혹은 임대로 차지해야만 하는게임이죠. 그 게임에서 밀려나면 빌라나 연립같은 하위주거지로 가야합니다. 그건 가정에 생각보다 매우 큰 고통이됩니다.

아파트 주거를 필요로하는 사람 100명이 있는데 아파트가 90채 있다고 하죠. 이중 50채는 자가소유자가 갖고있습니다. 그들의 것을 빼앗을수는 없죠. 그러면 50명은 40개의 의자를 두고 경쟁합니다.

경쟁해야하는 50명은 다주택자(여러의자를 소유한 사람)에 임대치를 통해 임대료를 지불하고 자리를 차지합니다. 임대료를 지불하지못하면 빌라로 내려가야하죠.

여기서 임대료가오르면 당연히 집값이 오르고 다주택자는 큰수익을 얻습니다. 이를 해결하기위해 다주택자 집을 매도시키는 정책을추진하면 어떻게 될까요?

다주택자가 무주택자에게 열채팔면 경쟁은 집 30채에 40명입니다. 20채팔면 20채에 30명, 30채팔면 10채에 20명이 붙어야합니다. 1주택자가 많아질수록 남은 무주택자는 더높은 경쟁을 뚫어야만 하는 구조가 되죠. 남은 무주택자는 점점 더 빌라로 밀려난다는 공포에 빠지고 패닉 바잉이란게 일어납니다.

이렇게 말하면 그러니 패닉바잉 안되게 다주택자가 무슨 착한 공급자라도 된다는거냐? 리고 말씀하실분도 계시겠지만 전혀아닙니다. 아파트가 부족한 상태에서 반드시 발생하는 일이라는거죠. 구조적으로 무조건 발생하는 일이라는겁니다.

그래서 문재인 정부때 다주택 중과세를 진행하며 동시에 임대사업자라는 제도를 만들어 혜택을 제공합니다. 다주택을 유지하려면 앞으로 임대료를 일정이상 올릴 수 없게만들었죠. 다주택을 법으로 금지해서 다주택자를 0으로 만들게 아니라면 당연히 필요한 대책입니다. 이런 당연한 정책가지고 다주택자 특혜줘서 집값이 더올랐느니... 욕많이 먹었죠.

다주택 해소정책은 기본적으로 옳은방향입니다. 하지만 다주택이 해소된다고 집값이 안정되는건 아니라는겁니다. 모든사람이 1주택만을 가질수도없고 다주택자는 존재할수밖에 없죠. 그게 개인이든 임대기업이든 공공임대든 누가소유하든 임대주택은 어떻게든 '존재' 해야만 하니까요.

다시 다주택자 중과세는 부활하고 다주택 해소정책이 시작된 가운데 이번엔 임대료 제한정책이 없습니다. 기존다주택자중 일부는 정책에 순응해서 똘똘한 한채로 갈아타겠고, 버티는사람도있겠죠. 정책이 진행될수록 지금 아파트가 부족하다면 임대료는 오를겁니다. 패닉바잉이 생겨나겠죠. 그와중에 집값이 안정되지는 않을겁니다. 그 패닉바잉은 강남이 아니에요. 노도강, 구리, 안양, 용인등 그동안 오르지않았던 지역들에서 실수요자들에 의해 일어납니다.

이걸막으려면 사실 방법이 하나뿐입니다. 무주택자들의 전세대출까지 제한하는거죠. 그것도 시간문제입니다. 전세대출이 제한되면 월세로 몰리니까요. 월세가 상승하면요. 보유세를 올려도 뭔짓을 해도 수익이나오니 다주택 보유가 더 쉬워집니다. 수익성이 높아진 자산의 가격이 떨어진다? 불가능해요.

다주택자가 매물을 내놓으면 공급이 늘어나니 집값이 안정될거라는건 잘못된생각입니다. 우리는 모두 보유 전세 월세중 하나를 선택해야만해요. 매물이 늘고 이게소화되면 전월세 경쟁이 더 커지며 임대료가 더 크게 오릅니다. 급매물이 좀 나와 가격이 주춤해도 그건 잠깐의 조정일뿐이에요...

사실 방법도 없는데 왜 이런논란글이나 싸지르냐 하시면 할말이 없긴한데... 그저 나중에 집값이 다시 큰 문제가 될때 몇분이라도 이 글을 기억해서 정부가 너무 비판받게 되지 않았으면 하는 마음때문입니다.

주식시장 오르니 돈 마구 몰리죠... 그건 좋은데 아파트 패닉바잉 시장이 오면 주식으로 번돈으로 내 집에 박을수밖에 없게됩니다. 집은 필수품이고 주식은 아니니까요. 여유가 있을때나 부동산 투자대신 주식을 하는거지 실수요자들은 임대료가 오르기시작하면 그동안 번돈 전부 주거로 쏟게됩니다.

전 이재명 정부가 적어도 집값으로는 욕먹지 않기만을 바랍니다. 노무현때부터 너무 슬펐어요. 언론의 집값가스라이팅으로 정부의 모든 정책들이 매몰되어가는걸 보기 힘들더군요. 이번엔 제발 그렇지않기를 바래봅니다.