사실 부동산 가치 상승은 건물주의 노력과 능력과 상관없이 오른다는 논리는 고도 성장기 대한민국에서만 통한 일종의 신화입니다. 성숙기에 접어든 부동산 시장을 가진 미국, 일본 및 유럽은 건물마다 연간 임대 수입의 상당한 비중을 건물의 유지 보수 또는 시설 투자에 지속적으로 투입해야 건물의 임대 경쟁력 및 건물 가치를 보전할 수 있습니다. 좋은 임차인을 유치하기 위한 건물주의 마케팅과 건물의 관리에 대한 노력은 물론 이구요. 인구가 급격하게 늘어나는 도시가 아닌 경우 높은 시사 차익도 현실적으로 기대하기 어렵습니다. 우리나라도 조만간 이러한 시장으로 변화할 가능성이 있습니다.

말씀하신 것도 교통 등의 기본 인프라 위에 추가되는 것이라 큰 포션을 차지할 이유가 없습니다.

저런 부분을 아예 무시하고 들어가니까 관리를 잘 하면 가치가 생긴다고 생각하는 거라 봅니다.

핵심이 충분히 전달되지 않은 것 같아 조금 더 구체적으로 보충 설명을 드립니다. 제가 드린 말씀은 부동산에서 인프라의 가치가 없다는 것이 아니라, '가치의 형성(Base)'과 '가치의 추가 상승(Growth)'은 전혀 다른 원리으로 작동한다는 점입니다.

1. 기존 인프라는 이미 가격에 '선반영'되어 있습니다.

교통이나 공원 같은 기본 인프라는 해당 토지의 가격에 이미 100% 반영되어 있습니다. 매년 정부가 새로운 지하철역을 집 앞에 뚫어주지 않는 한, 기존 인프라는 현재 가격을 유지하는 '바닥'일 뿐 추가적인 시세 차익을 만들어내는 동력이 되지 못합니다. 즉, 건물이 속한 지역의 인프라의 변동이 없는 한 추가적인 지대(Land Rent) 상승은 정체 된다는 의미입니다.

2. '불로소득'의 시대는 환경적 전제가 필요합니다.

과거처럼 건물주가 아무런 노력 없이 가만히 있어도 값이 오르려면 두 가지 전제가 필수적입니다.

가. 폭발적인 인구 유입: 건물을 쓰고자 하는 수요가 계속 늘어나야 합니다.

나. 지속적인 추가 인프라 투자: 주변 환경이 매년 더 좋게 개선되어야 합니다.

이 전제가 무너진 성숙기 도시나 인구 감소 지역에서는 지대 상승의 동력이 사라지며, 소위 말씀하시는 '불로소득'을 유발할 유인 자체가 사라집니다.

3. 성숙기 시장에서 관리는 '생존'의 문제입니다.

조금 이론적이지만 상업용 부동산 가치 "V" 를 결정하는 기본적인 산식은 다음과 같습니다.

V = NOI / (r - g)

여기서 NOI는 순영업소득(임대수익 - 운영비), r은 할인율(투자자 요구수익률), g는 임대료 성장률입니다.

과거 우리나라처럼 고도성장에 급격한 도시 팽창이 이루어진 상황에서는 g(성장률)가 워낙 커서 가만히 있어도 가치가 올랐지만, 저출산·저성장 시대에는 g가 0에 수렴하거나 오히려 마이너스가 됩니다. 이때 가치를 보전하려면 NOI를 높이는 방법 뿐인데, 이를 위해 미국 대도시 상업용 빌딩들은 매년 소득의 20~30%를 시설 투자(CapEx)에 쏟아붓습니다. 이렇게 하지 않으면 건물의 감가상각을 이기지 못해 가치가 폭락하기 때문입니다.

제 주장은 부동산 불로소득의 존재 자체를 부정하는 것이 아닙니다. 우리나라도 이제 고도 성장기가 끝나고 인구 구조가 변함에 따라, 과거처럼 '입지만 믿고 가만히 있어도 돈을 버는 시대'가 저물고 있다는 사실을 직시해야 한다는 것입니다. 이제는 적극적인 자본 투입과 경영 노력이 뒷받침되어야만 겨우 가치를 보전할 수 있는 시장으로 변모하고 있습니다.

이론은 그렇지만 실제 부동산의 가치는 연준 금리정책에 더 크게 좌우 받고 거기에 파생된 이익은 시장참여자가 어떤 노력으로 만든 가치인가요?

부동산의 불로소득 문제가 고도성장기 신화라기에는 너무나 현재형 문제이네요.

당연히 금리 정책에 영향을 받죠. 저 위에 공식의 할인율 r이 금리에 영향을 받습니다. 그런데 금리 정책에 영향을 받는 것은 주식도 마찬가지인데 그럼 주식의 불로소득은 왜 문제삼지 않냐는 비판이 있을 수 있습니다. 제 주장의 요지는 부동산에는 불로소득이 없다는 것이 아니라 이제 한국도 다른 선진국처럼 저성장, 인구정체 및 감소기에 접어들었기 때문에 앞으로는 더이상 "불로소득"으로 쉽게 돈을 벌 수 있는 시장이 아니게 될 것이라는 거에요.

핵심이 정확히 전달이 안된 것 같은건 저도 마찬가지인데요.
지하철이 설치되었다고 봅시다. 그 지하철은 공짜로 운영되나요?
추가적으로 연결되는 다른 노선들은요? 지하철이 있음으로 인해 따라오게 되는 다른 인프라들은요?
그걸 개인 부동산 소유주가 인프라에 투자하는 겁니까????????
모든 부동산의 기본 가격은 인프라에 기반하는 겁니다.

가격의 상승은 인프라의 집중 등 추가 인프라 등 인프라의 가치가 상승해서 일어나는 겁니다
강남의 집값이 말씀하신 내용으로 그만큼 올라갔다고 보시는 건 아닐거잖아요?

자 다시 설명할께요. 예를 들어서 어느 가상의 도시에 A라는 건물이 있다고 칩시다.

(단순화를 위해 물가상승이나 금리변동은 없다고 가정함)

- X0년: 지하철 없음(교통 불편), 도시인구 급증, 건물 가격 50억

- X5년: 지하철 개통(교통 개선), 도시인구 증가(성장률 둔화), 건물가격 100억

- 10년: A 주변 공원 설치(환경 개선), 도시인구 정체(성장률 0), 건물가격 120억

- 15년 : 도시 인구 감소(성장률 마이너스), 건물가격 (?)

자, 님의 주장은 X0 ~ 10년 까지는 일면 타당합니다. 건물가치 상승분(70억) 상당 부분은 인프라나 공원 설치 때문에 오른 것이지 건물의 노력 때문은 아니지요. 님은 이걸 '불로소득'이라고 표현하였고 경제학에서는 이것을 '지대'라고 봅니다.

제 주장의 요지는 이미 인프라가 조성된 15년 이후를 생각하라는 것입니다. 15년 시점에서는 도시 성장이 끝나고 오히려 인구가 정체 내지는 감소하기 때문에 도시 입장에서는 추가적으로 인프라를 확충할 유인이 없습니다. (오히려 이때는 이미 구축된 인프라의 유지보수에 돈이 더 많이 들어서 도시 재정에 부담이 됨). 이때부터는 건물이 인프라가 아니라 건물 자체의 이용가치로 사람들을 끌어들여야지 그게 없으면 건물의 감가상각을 감당할 수 없게 됩니다. 10년 시점에 120억에 건물을 산 건물주는 건물 개선에 투자를 안하면 감가상각 때문에 자산가치가 계속 감소하는 것을 감당해야 합니다. (대부분 선진국 대도시가 이 상황임)

물론 현실 세계에서는 15년 시점에 저금리라든지 유동성 때문에 건물가치가 상승하는 현상이 있을 수 있습니다. 그러나 이러한 가격상승이 건물 자체의 이용가치가 높아진 것이 아니면 그 가격은 지속가능성이 없습니다. 우리는 이것을 "버블"이라고 부릅니다. 금리 상승기에 부동산 폭락 현상을 자주 보는 것은 이 때문이구요.

제 주장의 핵심은 부동산 '불로소득'이 좋다거나 '불로소득'의 존재하지 않는다는 것이 아니라 우리나라 부동산시장 (주택 시장 포함)도 멀지 않은 시점에 다른 선진국처럼 '불로소득'을 무조건 기대할 수 없는 시장이 될 것이라는 겁니다.

불로소득에 대하여 제가 언급한 것은 역설적이게도 일각에서 부동산 수익을 '인프라에 기댄 불로소득'으로만 정의하는 관점이, 오히려 시장에는 '서울 부동산은 국가가 가치를 보전해 주는 안전자산'이라는 확신을 주어 '서울 불패' 신화를 뒷받침하는 근거가 되는 것으로 보이기 때문입니다. 자산의 가치를 유지하기 위한 '소유자의 비용과 리스크'를 무시하는 태도가 오히려 부동산 시장의 거품을 정당화하고 있는 셈이죠.

부동산에 대한 보유세 강화등도 저는 찬성하는 바이지만 부동산 투기를 근절하려면 이러한 '불로소득 신화'를 깨는 것이 좋지 않냐는 것이 제 생각입니다.