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집짓는당

노후주택 리모델링 질문 드립니다.

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그르릉 123.♡.2.183
2024.07.02 13:19
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이런 질문을 여기다 해도 될지 모르겠지만..

아직 주택을 신축할만큼의 여유는 없어서

노후주택 리모델링하려고 하는데요

(참고로 지역은 대구입니다.)

혹시 경험 있거나 도움 주실 수 있는 분 계신가요?

이제 주택매물을 보러다니려고 하는 상태입니다. 

아무것도 해놓은게 없다는…ㅎㅎ

구글링으로 매일 조금씩 공부하고 있긴한데

그래도 경험있으신 분들의 조언을 좀 듣고 시작하면

시행착오를 많이 줄일 수 있을 것 같아 질문드립니다. 

일단 뭐 부터 시작해야할지..

매물을 볼 때 어떤 부분을 주의 깊게 봐야할지..

어떤 조언이든 좋으니 한 마디 해주세요  

절대 하지말라고 반대하시는 조언도 좋습니다!!!

감사합니다

댓글 13
하무요 (112.♡.69.171)
07.02 16:00
신축은 비용도 만만치 않고 괜찮은 주택 리모델링 하는 것도 좋죠. 그런데 너무 오픈형 질문이시긴 하네요 ^^; 주택은 매매가 잘 안되는 아이템이니 매우 신중하게 고르시는게 좋을 것 같습니다. 이혼불가조건 반려자 고르듯이(?) ㅎㅎ  집보러 다니시기 전에 먼저 예산 세우시고, 몇가지 원칙을 세우셔야 도움이 될 듯 합니다. 예산은 꼭 이 안에서, 골조형태는 꼭 이거만... 골조 정하시고 그 골조만 보세요. 부동산 업자들은 거래가 우선이고 말에 능숙한 사람들이라 그 사람들 이야기 귀를 기울이다보면 낭패를 볼 수 있습니다. 그리고, 집도 중요하지만, 이웃이나 환경도 중요합니다. 집이 어느정도 괜찮아 보이면, 조용히 혼자 동네 거니시면서 만나시는 분한테 이것저것 물어보세요. 여기 살기 어떤지? 만나신 분이 옆집 사람이면, 저집은 어떤지? 주택사는 동네는 아파트랑 달리 그래도 옆집 소식이나 이야기는 조금씩은 알고 있습니다. 좋은 집 구해서 즐거운 주택라이프 시작하시길 바래요. 아 그리고 집을 구하는 비용, 수리비용 합쳐서 예산을 잡으셔야 합니다. 집상태가 좋으면 수리비가 덜들꺼고, 집상태가 나쁘면 수리비가 많이 들꺼니깐요..  집구하는 데 1억 수리비 1억 이렇게 정해서 그 금액의 집만 보러다니면 괜찮은 1억 5천짜리집을 놓칠 수도 있잖아요.
그르릉 (123.♡.2.183)
07.02 16:18
@하무요님에게 답글 저도 글 쓰고나서 다시보니 제 질문이 너무 불친절(?)하구나 생각이 드네요.
죄송합니다.ㅜㅜ
그럼에도 불구하고 친절한 조언 감사드립니다.
주택은 정말 주의할 것이 많네요.
시작도 하기전에 걱정이 앞서지만 지치지 않고 조금씩 진행해보겠습니다.ㅎㅎ
다음에는 좀 더 구체적이고 친절한 질문으로 글 올릴께요.
no_profile 상자 (125.♡.32.189)
07.02 16:57
40년 된 단독주택을 작년 가을에 리모델링하고 겨울에 입주해서 7개월 정도 살고 있습니다.
클리앙에서 관련해서 댓글을 달았던 기억이 있어서 여기로 옮겨 옵니다.(일자를 확인해보니 리모델링 전에 쓴 글이네요.)

[리모델링 전 집 구하고 나서 쓴 글]
집을 고르실때, 토지이음(http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp) 통해서 해당 지역의 토지이용계획과 도시계획을 보시고, 건축행위가 어느 수준으로 가능한지 확인해보셔야 해요.

그리고 오래된 주택이 많고 개발 행위 제한이 별로 없는 지역은 재개발 가능성도 봐야 합니다. (참고로 저는 오래 살고 싶어서 재개발이 쉽지 않은 지역을 주로 찾았어요.)

몇가지 오래된 단독주택 보는 방법은
- 빛이 잘 들어오는 집이 좋아요.
- 4미터 도로가 접해있지 않으면 건축행위(증축, 신축)가 어렵고요. (기존 주택의 형태 그대로 리모델링 해야합니다.)
- 북쪽에 도로가 있지 않으면 건물을 높이 올리기가 어려워요.(주변집에 그늘이 생겨서 일조권 영향)
- 경계측량을 했는지 확인해야 합니다.(경계가 모호한 경우 옆집과 분쟁이 있는 경우가 있습니다.)
- 토지 모양은 반듯한 모양이 가치가 있습니다.
- 건축물대장에서 위반건축물 없는지 확인하세요.(대출이 어려울 수 있습니다.)
- 무허가 건축물은 없는지 확인하세요.(계약시 철거 조건으로 계약하면 됩니다.)
- 오래된 주택은 주로 연와조(벽돌)로 되어 있는데요. 구조가 부실합니다. 그래서 리모델링 할때 구조보강 신경 써야 하는걸로 알고 있어요.(철근 콘크리트는 구조가 안전한 편입니다.)
- 단독주택은 건축물 가치가 낮습니다. 그리고 취향껏 리모델링을 하고 싶으시면 되도록 수리가 많이 필요해서 저렴하게 내놓은 물건이 차라리 낫습니다.(철거 비용도 무시 못해요.)
- 집 주변에 주차가 어느 수준으로 가능한지 확인해보세요.(공영주차장여부, 외부인이 주차를 많이 하는지 등)

참고로 저는 6개월 매주 주말마다 발품을 팔았는데요. 한..50집 정도 본것 같습니다.
좋은집을 고르는 방법은 열심히 발품 팔면서 집 구경하고, 유튜브, 책, 블로그 등 참고 하시다보면 어느날, 이집이다 싶은 느낌이 오는 것 같아요.(관련 정보와 건축법들을 집 알아보면서 계속 습득해야 해요.)

그리고 혹시 대출을 생각하신다면 은행에서 대출 가능 금액을 미리 어느정도 확인해야 합니다. 아파트가 아니라서 시세가 없어서 대출 가능 금액이 적거나 하고, 은행에서 별로 반기지도 않더라고요.
그르릉 (123.♡.2.183)
07.02 17:14
@상자님에게 답글 오와..뭔가 내공이 뿜뿜하는 댓글입니다.
노후주택 리모델링 선배님(?)의 조언이라 아주 반갑네요.ㅎㅎ
주택생활은 만족스러우신지도 궁금하구요.ㅎㅎ
저의 불친절한 질문에도 불구하고 친절하고 유용한 조언 감사합니다.
정독하고 꼭 참고하겠습니다.
앞으로도 종종 질문드리겠습니다. 잘 부탁드립니다!
no_profile facade (221.♡.101.2)
07.02 22:48
가장 중요한 건 예산이에요
당연히 신축하는 것 보다야 적게 들겠지만 리모델링 또한 큰 비용을 각오하셔야합니다
건물 상태를 잘 체크해서 어느정도 선에서 리모델링 가능할지를 매입전에 계산 해보시길 바랍니다
그르릉 (123.♡.2.183)
07.03 08:54
@facade님에게 답글 맞습니다. 기승전돈이죠.ㅜㅜ
근데 노후주택은 매매계약 다 해놓고 철거하는 도중에도
돈 들어갈 문제거리가 폭죽처럼 터져나온다고 들어서 걱정입니다.ㅜㅜ
H빔으로 구조보강을 해야한다던지 하는...
저는 단층 주택만 찾고 있어서 구조보강이 필요할 일은 없을 것 같아 다행이긴 합니다만..
그래도 걱정되는건 어쩔 수 없네요.
아무리  꼼꼼히 본다해도 철거 후 상태까지 체크하기는 힘드니까요.
그래도 수 많은 장애물을 이겨내고 꾸준히 전진해보겠습니다.
가능하면 진행과정을 집짓는당에 올려볼께요.
조언 감사합니다!!
하무요 (112.♡.69.171)
07.03 13:41
리모델링이 들어가서 크게 해당은 안될 수도 있는 사항이지만, 지어진 주택, 거주중인 주택을 매수하실때 가능하시면 일년치 난방비, 전기세 는 확인해 달라고 해서 보고 계약하시는 걸 추천드려요. 리모델링 할꺼라도 기본 골조가 잘되어있고 단열이 잘되어 있으면 비용이 상대적으로 적게들고, 단열이 잘 안된집은 단열공사부터 해야 하니 리모델링 금액이 많이 늘어날 수 있어요
그르릉 (123.♡.2.183)
07.03 14:34
@하무요님에게 답글 그렇죠. 냉낭방비, 단열 중요하죠.
노후주택 리모델링에서 가장 중요한 부분일 것 같습니다.
리모델링 후기 글 중에 단열을 언급하지 않은 글이 없었습니다.
꼭 확인하겠습니다. 감사합니다.
후잡스 (14.♡.3.218)
07.03 21:02
유용한 조언들을 많이 해주셔서 덕분에 저도 많이 배워 갑니다.

주택은 첫째도 단열 둘째도 단열인데요. 리모델링시 가능하시면 외단열을 고려해 보세요. 주택의 성능이 놀랍도록 향상될 것 입니다. 그리고 단열재 선택도 중요한데요, 비드법 가등급 eps 단열재를 추천합니다. 꼭 숙성한 후 판매하는 업체와 컨택하세요. 생산후 얼마간은 크기가 줄어든다고 합니다. 숙성안한 제품 시공했다가 단열재가 줄어들어 하자가 발생할 수도 있다고 합니다.
다른 단열 방법으로는 우레탄폼 뿜칠도 우수해 보이더군요. 뿜칠하는 소재중에 미네랄울도 선택하실수 있는데, 비용에서 차이가 좀 난다고 합니다.

아무튼, 튼튼하고 따뜻한 집으로 리모델링 잘 하셔요.
그르릉 (123.♡.2.183)
07.04 09:19
@후잡스님에게 답글 저도 이번에 리모델링 공부하면서 외단열 알게되었는데 정말 중요한 부분이더라구요.
단열재 종류까지는 신경 못 쓰고 있었는데 알려주셔서 감사합니다.
공부해야할 것이 너무 많아서 지금 약간 멍한 상태입니다.ㅋㅋㅋ
no_profile 상자 (211.♡.67.41)
07.10 14:14
지난해 8월 말부터 11월 초까지 리모델링 완료 후에, 12월 에 입주하여 지금 첫 여름을 보내고 있습니다.

40년된 단독주택이라 리모델링 해야 하는 부분이 많아서 비용이 많이 들었어요.
노후주택 리모델링 경험이 있는 건축사를 통해서 인테리어 디자인과 공사도 맡겨서 진행했습니다.
저는 회사에 이야기를 하고 공사기간 동안은 재택 근무를 해서 현장 근처에 항상 있으면서 공사진행 상황은 매일 체크 했습니다.

제 경험  몇 가지 노후 주택 리모델링 시 유념해야 하는 사항입니다.
- 결코 비용이 적게 들지 않습니다. 운 좋게 계획 대로 진행 되더라도 신축에 가깝게 비용이 들어요.
- 눈에 보이지 않는 설비(상하수도, 오수처리시설 등) 부분을 잘 파악해야 해요. 오래된 집일 수록 자료가 많지 않아서 바닥을 뜯어 보지 않고는 알 수 없는 것들도 많이 있습니다. (이런 것들이 예상할 수 없는 상황이고 비용이 갑자기 추가 되는 요인입니다. 심지어 공사 한 부분을 다시 뜯어내고 재공사 해야 하는 경우가 발생 할 수 있어요.)
- 구청에 방문하여 집 관련 정보를 직접 파악하는 것이 좋습니다. (설비, 오수처리시설, 건축 행위 가능범위, 평면도 등)
- 거의 완벽에 가깝게 기존 주택에 대한 현황을 파악하고 공사를 시작하시길 바랍니다. 돈을 들여가며 하나하나 진행하다가 갑자기 뜯어내야 하는 상황이 생기면 심리적+경제적 타격이 심합니다.
- 도시의 주택은 옆집과 가까이 위치해 있기 때문에 공사 전에 미리미리 인사 드리고 양해를 구하는 것이 좋습니다.(저는 과일을 들고 가서 인사 드리고 양해를 구했습니다.)
- 해야 하는 무거운 공사는 할 때 하는 것이 좋습니다. 입주해서 살면서 하나하나 하려고 했던 부분이 지금 저는 부담으로 남아 있습니다.
- 몇 백 아끼려는 마음보다는 확실히 공사 해서 나중에 근심거리를 만들지 않는 것이 좋다고 생각합니다. (아낀 비용은 그 부분으로 인해서 어떤식으로든 다시 지출 되는 것 같아요.)
- 공사가 늦어지더라도 신뢰 할 수 있는 업체와 계약 하는 것이 좋습니다. (싸고 좋은 공사는 없습니다.)
- 아파트와 다르게 입주 후부터는 내가 살 집입니다. 부분부분 공사가 어떻게 진행 됐는지, 눈에 보이지 않는 부분은 어떻게 구성되어 있고, 신경을 써줘야 하는 부분은 어떤 부분인지 알아야 직접 관리가 가능합니다.

일단 생각 나는 대로 쓰기는 했는데요. 쉽지 않은 과정이었습니다.
공부해야 하는 부분도 많고, 현장에 화서 진행 상황을 확인 하다보면 내 마음 같지 않게 진행 되는 부분이 많이 보이는데요. 멘탈 관리도 잘 해야 합니다.

저는 신축 공사는 안해봤지만, 리모델링 공사는 신축보다 변수가 훨씬 많기 때문에 더 알아야 하는 것이 많습니다.
(혹은 비용이 크더라도 메이저 업체와 정식 계약 하고 하자 보수 계약까지 해서 공사에 관여하지 않는 것도 방법입니다.)

추가로 궁금한 것이 있으면 제가 경험한 것 내에서 답변 드리도록 하겠습니다.
그르릉 (172.♡.95.41)
07.10 20:50
@상자님에게 답글 저 너무 유리멘탈이라
댓글만 봐도 ㄷㄷㄷ합니다 ㅠㅠ

상자님은 지금까지 제가 공부한
리모델링 과정의 정석적인 방법을 거의 다 따르신 것 같네요.
대단하세요!!! 와..
제가 이렇게까지 할 수 있을까 걱정이 갑자기 ㅋㅋ

소중한 경험담 감사드립니다.
앞으로도 공부해가면서 궁금한 것들 좀 여쭤보겠습니다. ㅎㅎ
no_profile 검은별7 (125.♡.101.124)
08.17 08:06
감사합니다.