정보제공을 위한 작성글로는 꽤 오래간만에 키보드를 잡습니다.

오래전부터 다모앙을 위해서만 글을 좀 적어야지 생각하고 있었는데,

바쁘다는 핑계로 한참동안 미뤄두기만 했던 로스쿨 출신 변호사 1인입니다.

안녕하세요.

모든 꼭지를 다 마무리할때까지 시간이 제법 걸리겠지만,

한분이라도 읽고 추천해주시는 분이 계신다면

[평화를 위한 범상한 8가지 법률상식]

이라는 주제로

다모앙에만 글을 좀 정리해서 올려 볼 생각입니다.

아무도 안읽으면 안써요...

변호사로 살아온지 벌써 10년이 훌쩍 넘었고,

매년 다양한 기관들을 통해 수백 건 이상의 무료상담을 진행하면서

다양한 영역의 질문들을 받고, 답변을 드려왔습니다.

이 중에서는 생각보다 별거 아닌, 그러니까 범상한 내용인데도

보통 사람들은 관심이 없거나 바빠서 잘 모르는 내용들이 많더군요.

그래서, 삶을 살아가면서 알아두면 인생이 좀 평화로워지겠다 싶은 내용들만

8가지 주제를 뽑아서, 주제별로 8가지 항목으로 글을 좀 정리해볼 계획입니다.

총 항목이 많고, 글의 분량이 지나치게 길어지는 것을 경계하고자, 각 항목은

가능한 한 간결하고 심플하게 정리하는 것이 좋겠다고 생각했습니다.

그리고 법률과 관련해서는 완전한 백지상태의 독자들을 전제하고 있기에

내용은 오히려 더 과감해질 수 있습니다.

따라서 본인의 일이라면 참고만 하시고, 좀 더 구체적인 건 가능하면

더 깊이 공부해보시거나, 더 본격적인 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.

서론이 지나치게 길었습니다. 이제 시작합니다.

좋댓구알은 사랑입니다.

오늘은 첫 번째 주제입니다.

[분쟁 없는 임대차를 위한 8가지 법률상식 #1]

No. 1 "이것들만 피해도 전세사기 95%는 피한다."

첫 주제 첫 도입부터 너무 위험한 이야기를 꺼내는 것이 아닌가 싶은데,

그래도 반드시 필요한 내용 중 하나입니다. 생각보다 쉬운 이야기인데,

생각보다도 훨씬 더 위험성을 간과하시는 분들이 많았던 영역이죠.

아마도 최근에는 많이들 알고 계실겁니다.

다만, 이 항목들이 반드시 문제가 된다는 것이 아니라, 문제 발생시

곤란해 질 가능성이 높으니, 피하면 훨씬 더 안전하다는 취지입니다.

[신탁부동산은 일단 피하세요.]

신탁부동산. 이게 뭔지 개념을 이해하시는 분도 계실것이고

개념을 잘 모르는 분도 계실겁니다.

본래는 신탁등기가 된 부동산을 말하는 것이고

쉽게 설명하면, 소유권을 타인에게 넘겨둔 부동산입니다.

원래 주인이 따로 있는데, 법적으로 소유권을 일단 누군가에게 넘겨 둔 형태죠.

그 이유는 다양합니다만, 그 이유들을 지금 다 설명하기는 어렵고,

일단 신탁부동산의 경우 계약 자체가 무효가 될 가능성도 높고,

수탁자의 동의를 얻었다고 하더라도 구체적인 신탁계약의 내용에 따라

대항력에 문제가 될 가능성도 있습니다.

그래서 신탁부동산에 임대차계약을 체결하려면 신탁원부의 내용을 검토하고

수탁자의 동의를 받는 등의 절차도 거쳐야 하고, 이 절차를 거치는 과정에서

문제가 생기는 경우가 많습니다. 그러니, 어지간하면 피하시는 것을 추천드립니다.

[소유자가 법인인 부동산도 가능하면 피하세요.]

계약 자체는 개인이 하러 나오는데, 막상 내용을 보면 등기부상 소유자가

법인인 경우가 제법 있습니다. 이 경우도 별로 추천드리고 싶지 않습니다.

특히 최근에는 부동산 소유용 법인들이 많아져서 더 리스크가 크죠.

물론, 소유자가 개인인 경우라고 문제가 없는 것은 아니지만,

소유자가 법인일 경우 개인에 비해 레버리지를 크게 쓰는 경우도 많고,

대표의 개인재산은 많으나 법인은 재산이 없는 구조를 만들어 파산 등을

절차를 통해 집행이 실질적으로 불가능해지게 만드는 경우도 많습니다.

그 외에도 구체적인 의사결정자와 통보의 문제, 세금의 문제 등도 있죠.

[다가구 주택을 피하세요.]

다가구, 그러니까 등기부등본상 내가 임대차 할 집 하나만 단독으로 된 것이 아니라

다른 가구원들이 함께 살고 있는 형태로 등기가 되어있는 집의 임대차도

가능하면 피하시면 좋습니다.

나 외의 세입자 순위를 확인하기가 어렵고,

전체적인 임차보증금 금액을 확인하기도 어렵습니다.

만일 내 순위가 꽤 선순위였다 해도, 후순위인 다른 세입자들이

소액임차인에 해당한다면, 해당 금액을 먼저 배당받기 때문에

경매 진행시 예측 불가능한 손해를 입을 가능성이 생깁니다.

[매매 시세가 불분명한 집을 피하세요.]

'신축 빌라를 피하세요.' 라는 말과 사실상 비슷한 이야기입니다.

신축 빌라의 가장 큰 문제점은 매매 시세가 불분명하다는 점이고

이에 따라 임대차보증금이 시세의 몇%인지 가늠조차 어렵다는 점입니다.

내 보증금을 돌려받지 못하는 가장 큰 이유는 이 집이 내 보증금보다

가치가 낮아서입니다. 그런데, 매매시세가 불분명하면 그걸 예측하기가 너무 어렵죠.

[선순위 채무액이 과도한 부동산을 피하세요.]

당연한 이야기고 가장 쉬운 이야기이고, 생각보다 많이들 놓치는 이야기입니다.

등기부등본상 선순위 근저당권 금액이 이 집을 유지하기 위해 임대인이 빌린 돈이라는

의미입니다. (실제로는 그보다 좀 더 작을 가능성이 높습니다만...)

결국 매매시세에서 선순위 근저당을 뺀 금액이 이 집의 실제 가치라는 뜻이 됩니다.

이 집의 실제 가치가 내 보증금보다 상당수준 높지 않다면, 집주인은 굳이 여러분의

보증금을 변제하지 않고 그냥 이 집을 경매로 넘겨버리는 것이 더 효과적일 수 있다는

못된 생각을 가지게 될 여지가 생깁니다.

[임대인과 직접 연락이 안되는 집은 피하세요.]

임대차계약의 경우 임대인이 직접 계약에 나서지 않는 경우가 제법 있습니다.

관리인이 있거나, 아니면 중개인이 대리인이 되는 경우도 있죠.

이런 경우가 다 문제가 되는 것은 아닙니다. 위임장만 명확하게 확인하고

입금계좌의 명의만 분명하면 이런 경우는 생각보다 문제가 안돼요.

그런데, 임대인과 전화통화조차 불가능한 경우는 이야기가 다릅니다.

실제로 집에 문제가 생겼을 때 대리인이 아닌 임대인과 직접 이야기를

나누어야 하는 경우도 있고, 계약 관련된 통보를 직접 임대인에게 해야 하는

경우도 많습니다. 또한, 적어도 임대인이 임차인과 통화조차 꺼리는 부동산은

관리에 문제가 있거나, 지나치게 많은 부동산을 돌리고 있을 가능성도 있습니다.

가능하면 피하시죠.

[체납세금이 있는 집도 피하세요]

체납된 세금은 기본 서류로는 확인이 어렵습니다.

그래서, 사전에 국세, 지방세 완납증명서를 일단 먼저 요구하세요.

안주면 그냥 미련없이 제끼세요. 그리고, 완납이 아니고

소액이니 문제없다고 해도 가능하면 피하세요.

세금의 경우 법정기일이 문제가 되기 때문에, 생각보다 소액이어도

장기적으로는 문제가 되는 경우도 있습니다. 더불어 소액이라도

세금이 밀리는 임대인은 문제가 있을 가능성도 그만큼 높습니다.

물론, 여러분께 경각심을 심어드리고자 무조건 피하세요. 라고 말씀드렸지만

현실적으로 이 경우를 모두 피하기는 쉽지 않다고 생각하실 수 있습니다.

이해합니다. 하지만, 이 경우를 모두 피하지 않더라도, 위 조건 중 하나라도 해당한다면

반드시 전문가와 상의하거나 보증보험가입을 필수로 생각하시는 것이 좋습니다.

No. 2 "계약서 작성의 기술 - 특약을 어떻게 쓸까"

최근 임대차계약서는 대부분 표준임대차계약서를 쓸 겁니다.

그러다보니 대부분은 '특약'을 어떻게 쓰느냐가 문제가 되죠.

이 꼭지에서도 그 이야기를 주로 드리게 되겠네요.

[일단은 표준임대차계약서]

일단은 계약서를 표준임대차계약서로 작성했는지부터 확인하세요.

문제는 표준임대차계약서도 여러가지가 있다는겁니다.

법무부에서 제공하는 주택임대차표준계약서가 있고,

한국공인중개사협회에서 제공하는 표준계약서가 있습니다.

공인중개사를 통해 계약하는 경우 대부분 공인중개사협회의 표준계약서를 사용하실텐데,

일단 법무부의 표준계약서를 뽑아서 해당 계약서와 동일 여부를 살펴보시고

다른 점이 있다면, 이유를 확인한 후 동의 여부를 판단하시면 좋겠습니다.

[임대차보호법의 범위를 벗어나 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다.]

때때로 계약서 특약에 이상한 내용들을 적어달라고 요구하는 경우가 있습니다.

특히 이 경우들 중 임대차보호법의 범위를 벗어나 임차인에게 불리한 내용을

적는 경우가 있는데, 이거 다 무효입니다.

가장 흔한 경우가, "계약갱신요구권"을 배제하는 특약이고,

그 외에도 "임대인의 수선의무"를 완전히 면제하는 특약,

"다른 임차인이 들어와야 임대차보증금을 반환한다는 특약"

뭐 이런것들을 적으려고 하는 경우가 있죠. 싹 다 무효입니다.

다만, 그렇다고 임차인에게 불리한 모든 특약이 무효는 아니라는 점에 유의하세요.

애완동물 금지, 흡연 금지, 중도퇴거시 중개보수 부담 등,

임대차보호법의 범위를 벗어나지 않는 한도 내에서의 특약은 유효합니다.

[순위를 보장하는 특약은 반드시 작성하자.]

"임대인은 임차인이 입주하고 전입신고를 마친 다음 날까지

해당 부동산에 담보권(대출 등)을 설정할 수 없다."

최근 가장 흔히 작성하는 문구들 중 하나입니다. 당연히 필요합니다.

임대차계약 후 전입신고까지 당연히 시간이 뜨기 때문에

이 사이에 근저당 등이 발생하면 임차인의 순위가 뒤로 밀려버리게 됩니다.

이걸 방지하기 위한 특약이죠. 여기에 좀 더 신경쓴다면

잔금 지급 전까지 세금을 체납하지 않는다는 내용의 특약도

도움이 됩니다.

[대출이 불가능할 경우 계약금 반환 특약도 작성하자.]

"임차인의 전세자금대출이 임차인과 무관한 사유로 승인되지 않을 경우,

본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 전액 반환한다."

이 역시도 최근 자주 작성하는 문구들 중 하나입니다.

은행 심사에서 부동산의 문제로 대출이 나오지 않을 경우 계약 자체가

문제가 되는 경우가 많은데, 이 경우 계약금의 반환과 관련한 분쟁을

예방하기 위한 조항입니다.

[수선과 원상복구의 책임과 범위를 명시하자.]

생각보다 가장 분쟁이 많은 경우가 이 부분입니다.

살아가는 동안 누가 수선의 의무를 어디까지 부담할 것인가,

그리고 계약이 종료되면 어디까지 원상복구를 해야 하는 것인가.

법과 판례가 있지만, 거기까지 가기에는 금액도 애매하고 시간도 오래 걸리죠.

그러니 가능하다면 구체적으로 수선의무와 원상복구의 범위를 정해두면 좋습니다.

그리고 청소비 등도 구체적으로 금액을 정해서 넣어두면 분쟁이 원천봉쇄되죠.

예를 들자면,

"난방, 상하수도, 전기 등 주요 설비의 노후로 인한 고장은 임대인이 수리하고,

전등이나 수도꼭지 등 소모품 교체는 임차인이 부담한다." 등도 가능하고

"임차인의 고의나 과실이 없는 통상적인 마모(벽지 변색, 작은 장판 찍힘 등)에 대해서는

원상복구 의무를 지지 않는다." 등도 가능하겠습니다.

물론, 임대인과 협의가 되었다는 전제 하에서 말이죠.

"너무 깐깐해 보이지 않을까요?"

걱정하는 분들도 많을겁니다. 뭐 좋은게 좋은건데

이렇게 다 계약서에 적고 따지면 어떻게 계약하냐고요.

하지만 대개 분쟁은 '좋은게 좋은게 아닌 상황'에서 옵니다.

정당한 권리를 서류에 남기는 것은 무례한 것이 아니라, 건강한 관계의 시작이고,

최근 문화의 변화로 임대차계약서 특약의 내용이 매우 꼼꼼해지는 경향이 있습니다.

특히 1, 2번 특약은 요즘은 거의 필수적으로 들어가는 추세죠.

와.

원래 이 글로 최소 4가지는 적을 생각이었는데,

쓰다보니 분량이 넘치고 넘쳐버렸습니다.

읽는 분들의 안녕을 위해서라도 오늘은 여기까지 줄이고

빠른 시일 내에 다음 글로 인사드리겠습니다.

그럼 좋은 밤 되세요.

좋댓구알은 사랑입니다.