제가 요새 부동산 투자를 위해 경공매를 공부하고 있는데 최근 알게 된 오피스텔 월세 사기 케이스에 대해서 정리드리니 혹시라도 당하시지 않도록 참고하세요.

해당 오피스텔에 대한 타임라인을 정리드립니다.

2022년

A 개인 부동산 사업자가 B 신용협동조합으로부터 오피스텔을 위한 담보신탁으로 대출 진행

B 신용협동조합은 D 부동산 신탁에게 신탁 지정

2023년

A 개인 부동산 사업자가 C와 오피스텔 월세 계약 진행

C는 전입신고, 확정일자 모두 신고 완료

2024년

D 부동산 신탁을 통해 오피스텔이 부동산 공매로 나옴

2025년

E가 공매를 통해 오피스텔을 취득

C는 계약 무효로 보증금을 받지 못함

C는 왜 보증금을 받지 못할까요?

지금부터 그 이유를 정리해드리겠습니다.

부동산 투자시 대출받는 경우가 많은데 이 때 받는 대출 중 근저당과 담보신탁이 있습니다.

이 둘의 차이를 간단히 설명하자면 아래와 같습니다.

 - 근저당 : 소유가 대출받는 사람에게 있으며, 대출 최대 금액이 담보신탁에 비해 낮음

 - 담보신탁 : 대출받는 사람에게서 소유권이 대출사로 넘어가며, 대신 대출 최대 금액이 높아짐

2022년에 담보신탁을 받았기 때문에 등기부등본 상 갑 구(소유자가 누구인지 이력 관리)에 소유권 이전이 "D 부동산 신탁"으로 넘어갔습니다.

2023년 A 개인 사업자와 C가 월세 계약시 A는 소유권이 있는 D 부동산 신탁에게 승인을 받았어야 했으나 부동산과 이를 숨기고 계약을 진행했고 이로 인해 이후 공매로 나와 소유자가 변경되었을 때야 이를 알게 되었지만 A는 이미 파산 신청으로 배쨰라를 시전하고 있고 공매를 받은 E는 보증금 반환의 의무가 없습니다.

C는 전입신고, 확정일자까지 모두 받았지만 계약 자체가 D 부동산 신탁으로부터 승인받지 않았기 때문에 무효가 되어 보증금을 받을 수 없는 상태가 되었습니다.

C는 부동산 계약시 등기부등본만 확인했더라면 이런 사태를 막을 수 있었지만 건축물 대장과 부동산이 보여준 계약서상 소유자 정보만 믿고 계약을 진행하여 이런 사태가 벌어졌습니다.

부동산 공부하면서 가장 놀란게 등기부 등본은 법적 효력이 없고 관할 기관에 따라서 서로 정보가 공유되지 않기 때문에 이런 사기가 가능하다는 사실입니다. 최소한 피해자가 전입신고, 확정일자 신고할 때 임대인의 소유만 정확히 체크가 되었어도 감지해서 피해를 막을 수 있었는데 말입니다.

다행히 신탁, 공매와 같은 기관을 통해 발생하는 이력은 등기부 등본에 모두 표기되고 있긴 하지만 그 정보 만으로는 이게 정확히 문제가 있는 부동산인지 확인하기 어렵다는 겁니다.

그러므로 월세 계약할 때 아래 항목이 보이면 계약을 포기하시거나 몇가지 문서를 통해 더 알아보시고 신중히 진행하시기 바랍니다.

1. 등기부 등본에서 갑 구의 가장 마지막 항목에서 소유자가 누구인지 명확히 확인합니다. 소유권 이전 항목이 마지막이고 신탁원부라는 항목이 보인다면 담보신탁을 받았을 가능성이 높고 소유권도 이미 넘어가서 여러분 앞에 있는 임대자의 소유가 아닐 수 있습니다.

2. 그래도 좋은 조건이라 진행하셔야겠다고 하면 부동산에 신탁원부를 보여달라고 하거나 직접 등기소로 가셔서 발급해보시기 바랍니다. 담보신탁의 경우 신탁 특약을 작성하게 되어있는데 이걸 신탁원부를 통해서 확인 가능하며, 특약 내용에 임대 계약시 우선수익자(보통 부동산 신탁과 같은 기관)에게 승인을 받아야 함이 명시되어 있습니다. 이를 보고 임대인에게 신탁사로부터 받은 승인서를 확인해달라고 하시면 됩니다.

마지막으로 당부의 말씀을 드리자면 월세 계약시 부동산을 믿지 마시고 등기부 등본이 법적 효력은 없지만 적어도 소유자가 누군인지는 확인할 수 있으므로 꼭 갑 구를 확인하시라는 겁니다. 인터넷 등기소에서 직접 발급도 가능하니 부동산에서 보여주는 등기부 등본이 최신이 아닌 것 같으면 직접 발급해서 확인하세요.