일단 배경지식으로 아셔야 하는게 양지마을 대통령 집은 재건축 대상입니다. 그리고 알다시피 김혜경여사와 공동명의입니다. 대통령은 오늘 기사 찾아보면 약 4.5억에 매수하여 29.5억에 팔았습니다.

양지마을 재건축이 이제 본궤도에 오르나 봅니다. 사업시행인가전에 등기를 하지 못하면 매수자가 조합원지위를 승계받지 못하나 봅니다.

원래 사업시행인가후에 예외승계요건이라는게 있는데 10년보유 5년거주입니다. 단독명의였다면 이것은 문제가 되지 않았을건데 아시다 시피 성남시장 시절에 예능 나오면서 김혜경여사에게 생일선물로 지분 절반을 증여 했었습니다. 그 시점이 2018년 인것으로 알고 있습니다.

즉 대통령은예외승계 해주는데 문제가 없는데 김혜경 여사는 문제가 생기나 봅니다.

일각에 찾아 보니 양지마을 저 아파트 사입시행인가가 이달 혹은 다음달에 나나 봅니다. 그러다 보니 잔금 치르는 10월에 등기를 치면 저 아파트는 조합원지위가 아니고 현금청산 대상이 되버리나 봅니다. 그러다보니 일찍 등기해주고 잔금은 원래대로 10월에 받기로 하면서 채권 확보를 위해서 근저당을 설정한 것 같습니다.

불법이거나 편법인가? 이건 제미나이한테 물어본 것을 그대로 붙입니다.

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결론부터 말씀드리면, 법적으로 '불법'은 아닙니다. 민법상 당사자 간 합의에 따른 정당한 개인 간 거래(사금융 및 매도인 금융) 방식이기 때문입니다.

다만, 시각에 따라 "부동산 규제 절차나 대출 규제를 비껴간 편법(우회 거래)"이라는 지적과 "시장의 거래 관행 중 하나일 뿐"이라는 의견이 팽팽하게 대립하고 있습니다.

1. 불법이 아닌 이유 (합법적 민사 거래)

• 자유로운 계약 원칙: 매도인(판매자)과 매수인(구매자)이 합의하여 "잔금은 나중에 받고, 대신 잔금에 대해 집을 담보(근저당)로 잡고 소유권부터 넘겨준다"라고 계약하는 것은 민법상 완전한 자율 계약입니다.

• 차용증 및 이자 지급: 개인 간 거래라도 차용증을 작성하고 적정 이율(법정 증여세 과세 기준인 연 4.6% 등)에 맞춰 이자를 주고받는다면 법적으로 아무런 문제가 되지 않습니다.

2. 왜 '편법/우회 거래'라는 말이 나올까? (비판적 시각)

① 대출 규제(LTV·DSR) 우회 논란

현재 투기과열지구 내 고가 주택은 은행에서 주택담보대출을 받기 어렵거나 한도가 매우 적습니다.

• 일반인: 은행 대출이 막히면 집을 살 수 없습니다.

• 이번 거래: 매도인이 매수인에게 직접 돈을 빌려주는 효과(매도인 금융)를 내어 은행 규제를 적용받지 않고 17억 원대의 대금을 사실상 유예/대출해 준 셈이 되었습니다.

이에 대해 온라인 커뮤니티나 시장에서는 "매도인이 대출기관 역할을 해줌으로써 대출 규제를 우회했다"는 비판이 나옵니다.

② 재건축 조합원 지위 양도 제한 우회 논란

이달 말 '사업시행자 지정 고시'가 나면 조합원 입주권을 못 받게 되는 규제를 피하기 위해, 잔금을 다 치르기도 전에 등기 시점만 급하게 앞당긴 모양새가 되었습니다.

규제의 취지는 '지정 고시 이후 시세 차익 목적의 거래를 막는 것'인데, 근저당을 활용해 편법으로 지정 고시 직전에 소유권을 넘겨 입주권을 챙겨준 것 아니냐는 지적입니다.

3. 반대 시각 (정상적인 시장 거래라는 주장)

• 과거부터 존재하던 거래 형태: 과거 2019년 12·16 대책 등으로 대출이 강력히 봉쇄되었을 때, 실거주 목적 매매에서 매수인의 기존 집이 팔릴 때까지 매도인이 잔금을 유예해 주는 '매도인 금융(Seller Financing)' 방식은 간혹 쓰이던 형태입니다.

• 서로의 이해관계 일치: 매수인 입장에서는 입주권을 지키기 위해 등기를 빨리 쳐야 했고, 매도인 입장에서도 집을 팔아야 하는 상황에서 잔금 채권을 안전하게 확보(근저당)하며 매매를 성사시킨 당사자 간의 합리적 선택으로 볼 수도 있습니다.

요약

• 불법인가? 아닙니다. (민법상 정당한 채권·채무 및 담보 설정)

• 편법인가? 상황에 따라 그렇게 볼 여지가 큽니다. 금융권 대출 규제와 재건축 조합원 지위 양도 규제의 허점을 개인 간 거래(근저당)로 비껴간 모양새가 되었기 때문입니다.