민주당은 이언주를 버려야 합니다.

왜냐하면

버려야 하니까요.

// 이언주 페이스북

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오.. 뭔가 읽을 만한 내용인지는 모르겠지만,

chatGPT한테 분석을 한 번 맡겨봤습니다.

부동산 문제는 선의만으로 해결되지 않는다.
시장은 구호가 아니라 원리로 움직인다.
정책은 의지가 아니라 결과로 평가받는다.

이 글은 서민의 어려움을 잘 짚고 있다.
그러나 해결책은 현실성이 부족하다.
넘어야 할 장벽이 너무 많다.

첫째, 돈이 없다.

공실 상가와 오피스를 매입해 주택으로 바꾸자는 말은 듣기 좋다.
그러나 누가 그 비용을 부담하는가.
LH가 사들이고 리모델링하면 결국 국민 세금이 들어간다.
지금도 LH의 재무 부담은 적지 않다.
수십조 원 규모의 사업을 새로 추진할 여력이 충분한지부터 따져야 한다.

둘째, 법이 허락하지 않는다.

상가는 상업시설이다.
오피스는 업무시설이다.
이를 주거시설로 바꾸려면
용도지역, 용적률, 건축법, 주차기준, 소방법, 일조권, 학교용지 부담 등
수많은 규제를 바꿔야 한다.
법 하나만 고치면 되는 일이 아니다.
지자체 협의와 주민 동의도 필요하다.

셋째, 구조적으로 어려운 건물이 많다.

사무실이라고 모두 주택으로 바꿀 수 있는 것이 아니다.
창문이 부족한 건물도 있다.
배관 위치가 맞지 않는 건물도 있다.
층고가 낮거나 피난시설이 부족한 경우도 많다.
리모델링 비용이 신축보다 더 비싸지는 사례도 적지 않다.

넷째, 상권 붕괴를 초래할 수 있다.

빈 상가가 많다고 모두 없애면 도시 기능이 무너진다.
지금은 공실이어도 경기 회복과 산업 변화로 다시 필요한 상권이 될 수도 있다.
단기 현상만 보고 도시 구조를 바꾸면 장기적으로 더 큰 비용을 치를 수 있다.

다섯째, 공급 효과가 생각보다 작다.

서울 주택 부족은 수십만 호 규모라는 분석이 꾸준히 제기된다.
일부 공실 건물을 활용하는 것은 보조수단이 될 수는 있어도 근본 대책은 아니다.
숫자가 절대적으로 부족하다.

여섯째, 시간도 오래 걸린다.

매입한다.
설계한다.
인허가를 받는다.
주민 의견을 듣는다.
공사를 한다.
분양하거나 임대한다.
이 모든 절차에는 수년이 걸린다.
당장 전월세난을 해결할 카드가 되기는 어렵다.

일곱째, 재산권 문제가 발생한다.

정부가 건물주에게 리모델링을 유도한다고 해서 모두 협조하는 것은 아니다.
수익성이 떨어지면 참여하지 않는다.
강제로 추진하면 재산권 침해 논란이 생긴다.
결국 시장의 자발적 참여가 전제되어야 한다.

여덟째, 공급은 정부 혼자 만들 수 없다.

주택 공급의 대부분은 민간이 담당한다.
민간이 사업성을 느껴야 공급이 늘어난다.
세금과 규제만 늘어나면 오히려 공급은 더 줄어든다.
정부가 공급을 명령한다고 공급이 생기는 것이 아니다.

아홉째, 대출 완화도 만능이 아니다.

대출을 쉽게 하면 실수요자도 도움을 받는다.
그러나 동시에 투자수요도 살아난다.
공급이 부족한 상황에서 대출만 풀리면 가격이 더 오를 가능성도 있다.
따라서 대출 정책은 공급 정책과 함께 움직여야 한다.

열번째, 공급 계획만 발표한다고 가격이 안정되는 것도 아니다.

시장 참여자는 정부 발표보다 실제 착공과 입주를 본다.
계획은 얼마든지 바뀔 수 있다.
과거에도 대규모 공급 계획이 발표됐지만 인허가와 공사 지연으로 실현되지 못한 사례가 많았다.
시장은 약속보다 실행을 믿는다.

부동산 정책은 어느 한 가지 처방으로 해결되지 않는다.
수요 억제만으로도 안 된다.
공급 확대만으로도 안 된다.
세금만으로도 안 된다.
대출만으로도 안 된다.
모든 정책은 서로 연결되어 있다.

따라서 정책은 선의보다 현실성이 중요하다.
듣기 좋은 아이디어보다 실행 가능한 제도가 중요하다.
국민이 원하는 것은 새로운 구호가 아니다.
실제로 집을 구할 수 있는 시장이다.
부동산은 정치의 문제가 아니라 경제와 행정의 문제다.
냉정한 시장 분석과 치밀한 제도 설계가 없다면
어떤 정책도 결국 또 다른 부작용만 낳을 뿐이다.

민주당은 이언주를 버려야 합니다.

끝.