오피스텔과 주택수와 세금의 관계, 첫번째 이야기 입니다.
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안녕하세요?
부동산 분양업계에서 일하고 있고, 지금은 힐스테이트 삼성 오피스텔을 분양중인 앤드버스입니다.
어제 올린 첫 글에 몇몇 분들이 댓글을 달아주셔서 감사했습니다. 댓글까지는 기대하지 않았거든요~ ^^
오늘은 상담 시 고객들이 가장 많이 궁금해하시고, 또 많이 헷갈리는 부분을 오피스텔을 기준으로, 오피스텔의 관점에서 이야기를 해보려 합니다.
막상 시작하고 나니 글이 길어지고, 너무 자세히 들어가면 또 머리 아파지고, 술술 쉽게 읽히는 글을 쓰고 싶은데, 그게 재주가 없다 보니 어제 광복절 아침부터 시작해서 1박2일째 작성 중입니다.
먼저, 제가 여기에 올리는 내용 중 좀 더 자세한 내용이 알고 싶으신 분은, 부동산 세법에 밝은 세무사나, 해당 시군구 관련 부서 담당 공무원분들에게 도움을 받으세요.
그리고, 여기서는 정부 정책의 방향이 옳고 그름을 말씀드리지 않습니다.
또한 오늘 날짜(2024년 8월 16일)를 기준으로 설명해 드리기 때문에, 향후 법 개정, 정책의 변화에 따라 본문의 내용이 맞지 않을 수 있습니다.
이렇게 떠넘깁니다. ㅎㅎ
우선 오피스텔은 건축법의 영향을 받습니다. 아파트는 주택법 적용이고요. 아파트와 비슷한 모습을 하고 있지만, 오피스텔은 태생이 다릅니다. ^^
또 오피스텔은 상업지역에 위치하고 주택은 주거지역에 위치합니다. (당연한 얘기죠 ^^)
동일 지역이라면, 대부분 상업지역의 토지가격이 더 높습니다. (당연한 얘기 2 입니다. ^^;)
오피스텔은 도심 내 직주근접을 가능하게 하고, 직장인을 위한 주거 공간으로 많이 활용됩니다. 사업자등록을 하고 업무용으로 사용도 가능하고, 전입신고를 하고 주거용으로 사용도 가능한, 각자 유리한 방향으로 사용할 수 있는데, 주거용으로 사용하면서도 주택 수에서는 제외되길 바라는 수요도 많습니다.
오늘의 주제는, 고객분들에게 많이 받는 질문 중 하나인, 오피스텔이 주택 수에 포함되는지? 입니다.
보유 주택 수에 따라 내야 할 세금이 달라지니까요.
우리나라는 다주택자라는 용어는 사용해도, 다상가자, 다토지자 라는 용어는 쓰지 않습니다.
주택을 많이 보유한 분들에 대한 규제가 늘어났다가 줄어들기를 반복하기 때문인데요, 대체로 부동산 쪽 경기가 좋아지면 규제하고, 나빠지면 규제를 풀어주는데, 그 대상이 주로 주택이었습니다. 특히 아파트죠.
올해 6월에 서울시 토지거래허가구역 재지정 현황을 보면, 땅도 아니고 주택 중에서도 아파트만을 대상으로 하고 있습니다.
오피스텔은 주택 수와 무관한 때도 있고, 주택 수에 포함될 때가 있고, 주택으로 간주할 때가 있습니다.
그러면 오피스텔이 어떤 경우에 주택 수에 포함되고, 어떤 경우에는 무관 할까요?
1. 오피스텔의 취득세는 현재 보유중인 주택 수의 영향을 받지 않습니다. (취득 이후 오피스텔이 주택으로 간주되어, 보유 주택수에 +1이 될 수는 있습니다.)
2. 오피스텔의 재산세는 건물분과 토지분으로 나옵니다. 주택분이 없죠? 개인의 부동산 중 주택분 재산세의 합계가 일정 금액 초과하면, 초과분에 대해서 종합부동산세가 부과되는데, 오피스텔은 주택분이 없으므로 종부세도 제외됩니다.
(주거용 재산세가 더 적기도 하고, 양도세 비과세 혜택을 보기 위해, 오피스텔을 주택으로 용도변경을 하는 방법도 있는데, 이것은 다음에 다루겠습니다. 오늘은 취득세만 하기에도 양이 많아서요.)
3. 양도세는 실제 사용을 어떻게 했는지에 따라 업무용이면 일반과세, 주거용이면 주택으로 계산됩니다. 주택이 유리하면 오피스텔을 주택으로 사용 후 매도하고, 업무용이 유리하면 업무용으로 사용하고 매도 하면 되겠죠? (그런데, 현실은 주택으로 사용하다가 팔려는 시점에 업무용으로 사용하다가 매도하는 것이, 못하는건 아니지만 쉽지만은 않습니다.)
양포세무사 (양도세 수임 포기 세무사)라는 말이 있을 정도로 양도세는 다루기가 어렵습니다. 그래서 이것도 자세한 내용은 다음으로 미룹니다. ^^;
여기서 잠깐 부동산 관련 세금을 구분하자면,
1) 취득, 보유, 양도(매매) 시 각각 세금이 발생하고요,
2) 국세(종부세, 양도세)와 지방세(취득세, 재산세)로 나눠서 볼 수 있습니다.
이중 가장 먼저 내는 건 취득세입니다.
부동산의 취득세는 2010년까지는 취득세와 등록세로 구분되어 취·등록세로 불리다가, 2011년 1월 1일부로 취득세로 통합되었으며, 취득의 과정(방법)에 따라 세율이 다릅니다.
돈 주고 사는 유상취득, 누군가에게 받는 무상취득, 주시는 분이 돌아가셔서 받는 상속, 땅을 사서 건축하는 원시 취득 외에, 교환, 기부, 출자, 매립, 간척... 등등이 있지만, 대부분은 앞서 얘기한 네 가지 정도가 가장 많고, 또한 각각 세율이 다릅니다.
부동산의 종류별로 (토지, 일반건축물, 주택 등) 세율이 다르고, 그중 주택은 금액과 면적, 규제 지역 여부에 따라 다르고, 주택을 개인이 살 때와 법인이 살 때 또 다릅니다.
유상취득은 준공 완료된 부동산을 매입하는 방식과, 청약이나 추첨, 선착순 등의 과정을 거쳐서 준공 전에 분양받는 방식, 또는 분양권을 매입 (보통 전매라고 합니다) 하는 등의 방법이 있겠지요.
주택의 취득세는 개인이 구매 시, 1주택의 경우 가격에 따라 1~3%, 주택수와 규제지역(조정/비조정) 여부에 따라 8%, 12% 등 으로 나뉩니다. 거기에 농어촌특별세와 지방교육세를 더해서 납부해야 합니다.
법인이 주택을 유상취득하면, 단일세율 12% + 농어촌특별세와 지방교육세를 더해서, 총 13.4%를 내야 합니다.
예) 법인이 아파트 30억 원짜리를 사면 취득세 4억 200만 원, 오피스텔 30억 원짜리를 사면 취득세는 1억 3,800만 원입니다.
오피스텔의 경우 취득 이후 사용 용도가 정해지기 때문에, 취득세는 일반 건물, 상가 등과 같이 4% 적용을 받습니다. 거기에 농어촌특별세와 지방교육세를 더해서, 총 4.6%입니다.
질문) A 소유의 오피스텔은 전입신고를 한 임차인 B가 있는데, C가 B의 보증금과 임대차 계약을 승계하고 매입한다면, C가 내야 하는 취득세는 어떻게 적용 될까요?
답) 이 경우 건축물대장의 용도에 주택으로 되어 있으면 주택의 취득 세율을 적용 받습니다. 전입신고를 했지만 건축물대장의 용도에 업무용이라고 되어 있으면, 취득세는 4% 적용을 받습니다. 전입신고는 매도자의 양도세에는 영향을 주지만, 매수자의 취득세는 오로지 공부(건축물대장 등)상의 용도가 무엇인지로 결정 됩니다.
오피스텔의 건축물대장 상 용도가 업무용이면,
1) 100개를 사셔도 취득세는 4%입니다.
2) 기존에 주택을 3채 이상 가지고 계신 분도 취득세는 4%입니다.
3) 3주택 이상 다주택자가 오피스텔을 취득 후, 곧바로 주택으로 사용하셔도 취득세를 차후에 더 내시고 그런 것은 없습니다.
취득세 만큼은 세상 공평한 게 오피스텔입니다. ㅎㅎ
* 준공 후 최초 취득하는 오피스텔을 주택임대사업자등록 시, 취득세를 일부 감면받는 경우는 또 다른 얘기라 여기서는 넘어가겠습니다.
또 오피스텔은 여러 개를 소유해도, 전입 신고하여 주택으로 사용해도, 아파트 청약 시에는 무주택자의 자격이 유지됩니다.
예전에 이 부분을 안 믿으시는 고객이 계셔서 국토교통부와 통화한 내용을 들려드린 일도 있었습니다.
국토부 (1599-0001) 에 전화하셔서, 무주택자가 오피스텔을 구매, 전입신고 후 주거용으로 사용하고 있어도 청약 시 무주택자로 인정되는지를 질문하시면 됩니다.
* 단, 아파트 청약 대상이 공공분양의 경우, 특별분양 또는 60㎡ 이하 분양 시에는 오피스텔이 자산 보유 기준에는 포함되므로, 오피스텔을 포함하여 자산 보유 기준 이하여야 청약할 수 있습니다. 그리고, 아파트 당첨 후 해당 아파트를 취득할 때는, 주거용으로 사용한 오피스텔이 주택 수에 카운트되어 아파트 취득세에 영향을 줄 수 있다는 점은 기억하고 계셔야 합니다.
오피스텔을 전입 신고하면 주거용, 하지 않으면 업무용, 보통 이렇게 알고 계신 분이 많은데요, 이 부분은 보유 중의 재산세, 매도 시의 양도세와 관련이 있어서 차후에 자세히 다뤄보겠습니다.
오늘은 여기까지 하고, 다음에 또 도움이 될 만한 내용으로 글 올리겠습니다.
* 아래 사이트에도 들려주시면 유입량에 따른 검색 상위 노출등에 도움이 되긴 합니다. ^^
감사합니다.
2024년 8월 17일에 일부 내용 추가, 수정 하였습니다.
앤드버스님의 댓글의 댓글
비읍님의 댓글의 댓글
앤드버스님의 댓글의 댓글
그래서 대략의 공식(?)을 알려드리고, 그 공식에 각자의 상황을 대입해 보게 끔 써보려고는 합니다. ^^
그리고 또 예외도 있으니 그런것들도 언급을 하구요~
재미있으셨다니 다행같지만, 이런 글이 재미있으시면 안되는데요~ ㅎㅎㅎ 세상에는 더 재미있는 다른 것들이 많습니다. 비읍님~!! ^^
앤드버스님의 댓글의 댓글
알카노이드님의 댓글
알아보니 상업->주택 하면 다시 상업용으로 변경이 안되는건 아닌데 변경이 어렵다고 하더군요.
그래서 오피스텔 월세 계약할때 보증금, 월세 저렴하게 하는대신에 전입불가에 연말정산 불가인 주인분들이 꽤 되더군요.
앤드버스님의 댓글의 댓글
법적 다툼을 한다면 임대인이 불리해지는 특약이죠. 그리고 전입신고 금지특약이 무효인걸 알면서도 중개를 한 공인중개사도 처벌 받을 수 있습니다.
그래서, 전입신고를 안하는 조건으로 임대차 계약을 한다면, '이 오피스텔은 업무용이므로, 임차인은 사업자등록을 하여야 하고, 전입신고를 할 수 없다' 라는 특약을 기재하는게 임대인을 보호할 수 있는 방법 입니다.
누리리님의 댓글
앞으로도 많은 연재 부탁드리며 구독용 추천 박고 갑니다.
로냐프님의 댓글