최근 상장리츠 이슈들 요약
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어제 삼성증권 주관 '2024 K-REITs Corporate Day'가 완료되어 각 리츠들의 홈페이지에 온라온 IR자료 및 기타등등 정보를 취합하야 메모한것을 공유합니다.
매수매도에 대한 추천 아니고 글 내용중에 본의 아니게 오류 및 누락된 정보가 있을 수 있으니 투자전에 오피셜 자료와 대조하여 확인하기 바랍니다.
1. 삼성fn리츠
- 에스원빌딩 cbd대비 5.5%, 남대문대비 8.2%가량 임대료가 낮음. 24년 하반기 재계약시 시장수준임대료 반영.
+사족 및 의견 : 스폰서 리츠인만큼 추가 자산매입이 중요. 어떤 자산을 어떤 조건에 가져오느냐가 문제.
2. 코람코라이프인프라리츠
- 2024년 2개자산 매각계약, 그 외 9개 매각 추진중 30년까지 주유소 1/2자산 매각 혹은 용도변경 목표
- 2024년 상반기 매출중 주유소비중은 48%
+ 사족 및 의견 : 최근 갑작스러운 전략변경으로 서초마제스타시티타워원 우선주를 편입했는데 이에 혹시 AMC의 필요에 의해 전략이 변경된거 아닌가 하는 의구심이 조금 있음.
3. Sk리츠
- 종로타워 24년부터 약 38%임대료 인상 추진
- 서린빌딩(26.7월)U타워(27.6월) 시장임대료 적용시 약 21% 인상여력보유
- 24년 7월 서린빌딩, 주유소 담보대출 만기
- 배당은 분기 66원이상 유지
- 자사주매입 검토중
4. 디앤디플랫폼리츠
- 일본 오다와라물류센터 수익증권 매각추진
- 매각대금으로 부채상환, 이익금 특별배당, 신규자산매입에 활용
- 명동N오피스(2022년 전면 리모델링) 신규자산편입 협의 중
- 2025년 판교 sk케미칼 본사 사옥 매입목표
- 중장기 성장전략으로
SKD&D와 개발사업 공동투자
신성장섹터로 라이프사이언스 오피스 투자 제시
+사족 및 의견 : 작년에 투자자의 신뢰가 훼손되는 이벤트가 연거푸 발생했는데 이를 만회하기 위해서는 오다와라 물류센터를 성곡적으로 매각하고 명동 오피스도 납득가능한 가격으로 업어와야 할것.
5. 신한서부티엔디리츠
- 전환사채를 발행하여 나인트리동대문, 광화문 g타워 편입
- 그랜드머큐어호텔은 용산국제업무지구 개발부지와 인접하여 직접적 수혜예상.
6. 신한알파리츠
- 용산더프라임빌딩 매각완료. 원본은 Hsbc빌딩편입완료. 매각차익은 3월말 기준 주주에게 6월에 642원 배당예정(특별배당 포함)
- 트윈시티남산 leed인증 추진중
- 2월 28일 FTSE ERPA NAREIT index 편입됨
- 서초gs타워 우선협성자로 선정 10반째 편입자산으로 검토중
7. 이지스밸류리츠
-트윈트리타워 1층 주유소의 구분소유해소 예정(계약완료)
-태평로빌딩 리모델링 계획중
-4월중 태평로빌딩 우선주를 발행하여 대출을 상환하고 그 중 304억 제10기 특별배당
-자산매각계획 이천 ym물류센터 25년, 분당 호스트웨이idc 25년, 이수화학사옥 26년
-북미dc포트폴리오 손상차손 인식. nav의 2.5%
+사족 및 의견 : 트윈트리 타워의 구분소유 해소로 향후 밸류애드 전략을 실행하기 수월해짐.
태평로빌딩 우선주 발행으로 자리츠의 레버리지와 비용이 증가하나 모리츠는 주식담보대출을 상환하고 주주환원을 통해 p/nav 디스카운트를 일부 해소할것으로 기대.
8. 롯데리츠
-담보감정가액 기준 ltv 41%
+사족 및 의견 : 상대적으로 낮은Ltv를 활용하여 자산편입을 통해 줄어든 배당을 상향시켜야 할듯
작년 롯데건설발 유동성 문제로 그룹자산을 짬처리 당할것이라는 우려가 있었는데 메리츠금융지주 등의 지원으로 우려 감소함.
9. ESR켄달스퀘어리츠
- 알리, 테무와같은 중국 C커머스 침투의 수혜예상
-물류센터 공급과잉 이슈가 있었으나 금융비용, 건설비 상승으로 인허가 건수 감소하여 해소예상
+사족 및 의견 : 포트폴리오가 동남부 권역에 집중되어 있는데 해당지역에 물류센터 신규공급은 부담요인
10. 이지스레지던스리츠
-부평151호 3종 장부가액 498%상승, 주당 NAV 8,498원, 평가이익을 26년까지 조기실현하여 배당 증가(266 -> 300), 주식발행초과금을 활용
+ 디어스판교 오퍼레이터를 스티븐스에서 우미에스테이트로 변경
+ 디어스명동 매각협의 중 우선협상자 해지.
그 외
Nh프라임리츠
- 역삼 아크플레이스 우선주를 연평균 배당 6.8, IRR 10.2, 2년 후 협의하에 콜옵션행사(IRR 8.0) 조건으로 매입.
-AMC 대표가 신세계로 이적
Kb스타리츠
- 회사채를 발행하여 씨티뱅크센터 우선주 편입
https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202402141515587240069
추가 참고자료 링크https://seoulpi.io/article/00274437797561319424 기사
https://www.samsungpop.com/sscommon/jsp/search/research/research_pop.jsp#bm
삼성증권 리서치. 이경자 연구원의 리포트를 참고하시면됩니다.
전가복님의 댓글
현재 상장리츠들은 p/nav가 1에 한참 못미치는 저평가 상태가 지속되고 있는데 이는 회사가 가진 자산이 주주가 가진 현금보다 가치가 떨어진다는 것을 의미합니다. 예를 들어 p/nav가 0.5라면 회사가 가진 100원을 시장에서는 100원이 아닌 50원으로 평가하는것이죠. 하지만 회사가 100원을 주주에게 돌려준다면 그 금액에 대해서 할인은 해소되게 됩니다. 반대로 p/nav할인구간에서 유상증자를 한다면 주주의 100원은 회사로 넘어가는순간 50원의 가치로 평가됩니다.
따라서 회사가 정말로 주주를 위한다면 저평가구간에서는 유상증자등을 통한 주주가치 희석을 해서는 안되고, 가지고 있는 자산이나 현금을 적극적으로 주주에게 환원해야합니다.
Sk리츠의 경우 자사주매입과 주유소매각을 추진중이지만 작년 유상증자를 통한 주주가치 희석도 발생했습니다.
전가복님의 댓글