토지거래 허가제 구역이라서 .. 무조건 실입주 해야 할 거에요. 애초에 토허제여서 주택 매수 금액에 대한 조달 방법을 내야 허가가 가능해요. 그래서 이 경우 매수자가 현재 소유 주택을 매각한다는 계획을 제출 했을 거에요. 그냥 팔겠다로는 진행이 안되기 때문에 .. 현재 매수자의 현재 주택에 매매계약서까지 필요 할 겁니다. 잔금을 치루지 않으면 경매로 넘어가니까 .. 안되죠

이 건은 아니고 일시적 1가구2주택때문에 공인중개사에게 문의했었는데 계약서가 없어도 판매를 위해 매물로 내놓았다는 공인중개사의 확인 서류가 있으면 허가 나온다고 합니다. 자금 출처도 비슷하지 않을까 추측해봅니다.

그럼에도 30~50년 장기 근저당이 편법 회피 수단이 되지 못하는 이유

국세청은 근저당권의 '계약 기간 숫자의 길이'를 보는 것이 아니라, '실질적인 돈의 흐름과 이행 여부'를 확인합니다.

① 매년 정기적으로 검증되는 '적정 이자'

- 잔금 만기를 30년 뒤로 미뤘다면, 채무자는 매년 채권자에게 연 4.6%(당속법상 당사자 간 대여 법정이율)에 해당하는 이자를 실제로 지급해야 합니다.

- 이자를 지급하지 않거나 현저히 적게 지급할 경우, 국세청은 만기(30년 뒤)가 오기도 전에 "매년 받지 않은 이자만큼을 무상 증여한 것"으로 보아 매년 증여세를 부과합니다.

② 10년 단위의 '채권 소멸시효'라는 걸림돌

- 민법상 일반 금전 채권의 소멸시효는 10년입니다.

- 30년 만기로 계약했더라도 10년 동안 이자를 주고받거나 원금을 일부 갚는 등의 '채무 승인' 내역(통장 입출금 기록)이 단 한 번도 없으면 채권이 법적으로 소멸합니다.-

- 소멸시효로 채권이 사라져 근저당을 말소할 수 있게 되는 순간, 국세청은 "채무를 면제받았다"고 보아 잔금 전체에 대해 즉시 증여세를 과세합니다.

③ 상속 시점의 종합 소급 조사

- 30~50년이라는 긴 기간이 지나기 전에 매도자(부모 등)가 사망할 가능성이 큽니다.

- 매도자 사망 시 상속세 조사가 진행되는데, 이때 등기부에 남아있는 근저당권(채권)이 상속 재산으로 포함됩니다.

- 국세청은 이때 지난 수십 년간의 이자 지급 내역, 원금 상환 기록 전체를 소급하여 검증하며, 무늬만 채권이었음이 밝혀지면 가산세까지 합산되어 거액의 세금이 부과됩니다.

근저당은 보통 120%라고 합니다. 그래서 전세금 29억 - 전세금 11.3억+계약금 10% 2.9억 = 17.7억 이라네요.

계약금 외에 전부 근저당으로 잡아준거라는 분석이 있습니다.