아파트 공급면적과 전용면적, 계약면적에 대한 정리
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아파트 구매를 꿈꾸며 청약을 계획하고 계신 분들도 있고, 모델하우스 또는 실제 임장을 다녀와 보신 분들도 계실겁니다.
공급면적과 전용면적, 계약면적까지는 문서에 나와있으니까 쉽게 파악을 할 수 있는데 그럼에도 불구하고 국평이라고 하는 84A 타입을 32평형, 34평형이라고 이야기 하시는 분들도 많이 계시는데 여기까지는 일반적으로 많이들 하는 이야기이니까 그렇다 치고 넘어갈 수 있지만, 임장을 다녀보면 분양면적 34평에 공용 면적을 더해서 실제는 34평이 아니라 실평수가 40평이라고 모객을 하는 무식한 부동산 중개업자들도 있습니다. (분양 면적이 전용면적 + 공용면적인데, 여기에 공용면적을 또 더한다고???????) 접근 방법이 잘못되어 있어서 이런 이야기를 그대로 어디가서 하면 정말 이상한 사람 취급 받기 딱 좋습니다.
쉽고 그리고 정확하게 정리해 드리겠습니다.
1. 84㎡ 의 실제 면적은 32평이 아니라 25평입니다.
아파트는 전용 면적, 공급 면적, 계약 면적으로 구분됩니다.
전용 면적 - 실제 주거가 가능한 개인이 사용할 수 있는 면적
공급 면적 - 전용 면적 + 주거 공용 면적 (복도, 계단, 엘리베이터 홀 등 공용으로 사용하는 공간)
계약 면적 - 전용 면적 + 주거 공용 면적 + 기타 공용 면적 (커뮤니티, 관리 사무소, 주차장 등)
이건 법에서 정의한 내용입니다. 누가 억지를 부릴 수 있는 이야기가 아닙니다.
예시)
여기에서 84Type에서 84㎡는 실제 개인이 주거 목적으로 사용할 수 있는 전용 면적을 뜻합니다.
공급 면적이나 계약 면적과는 일체 상관이 없습니다.
다만 분양 시에 분양 면적은 공급 면적을 기준으로 하기 때문에 84 Type를 34평형이라고 이야기를 하는 거지 실제 84㎡은 25평 정도의 면적입니다.
즉 여기는 34평인데 공용 면적을 더하면 40평에 가깝다고 이야기 하는 사람 있으면 다음 내용을 보여주시기 바랍니다.
2. 실제 주거 공간은 전용 면적 + 서비스 면적
예를 들어 국평 아파트에 살고 있다고 했을 때 여러분이 살고 계시는 주거 공간의 실제 면적은 전용 면적인 84㎡ 이 아닙니다. (뭐지??? 앞에서는 전용 면적 84㎡이 주거공간이라면서 이제 와서 또 아니라고?????)
실제 사용하고 계시는 실제 면적은 발코니 면적이 포함되어야 하는데 전용 면적에서는 발코니 면적이 빠져 있기 때문입니다. 발코니 면적은 분양 계약서 어디에서도 찾아볼 수 없는 서비스 면적이며, 이렇게 확장된 면적 때문에 25평보다 훨씬 더 넓게 사용이 가능합니다.
여기서 잠깐!!
실 면적은 전용 면적 + 공용 면적이 아니라 전용 면적 + 서비스 면적이라고??????
네 맞습니다. 여러분이 살고 계시는 주거 공간의 실제 면적은 전용 면적 + 발코니 면적이며 발코니 면적은 계약서 어디에도 존재하지 않는 허상의 공간이지만 실제 주거용도로 사용이 가능한 면적입니다. 이를 전유 면적이라고 이야기 합니다.
왜 이렇게 이상한 용어들과 공간들이 존재하는 걸까요?
간단하게 말씀드리면 세금 및 정부 지원 혜택 여부 때문에 그렇습니다.
전용 면적 85㎡ 이하 면적은 '국민주택규모'(주택건설촉진법 제3조 제1항, 동법 시행령 제30조 제1항)로 규정되어 있어서 부동산 관련 세금 부과 또는 정부 지원 대상과 관련한 기준 면적이 되며 취득세, 부가가치세, 월세 소득공제, 청약 가점제, 조합원 자격등의 기준이 됩니다.
이 기준을 넘어가지 않기 위해 전용 면적을 기준으로 85㎡ 이하의 면적으로 안내를 하는 것이고 나머지 공용 면적은 어차피 공동으로 사용을 하는 공간이긴 하지만, 토지 분할에 대한 기준이 필요하기 때문에 명기를 하는 것일 뿐입니다. 실제로는 주거 공간과는 아무런 상관이 없는 면적입니다.
하지만 서비스 면적은 다릅니다. 전용 면적에서 제외되는 발코니는 법적으로 기준선에서 최대 1.5M 까지는 뽑을 수 있기 때문에 확장을 유상으로 신청을 하면 발코니 면적을 그대로 전용면적으로 활용이 가능하게 됩니다. 그래서 이걸 전유 면적이라고 하는데, 만일 공인중개사에게 "전용면적 말고 전유면적이 어떻게 되나요?" 라고 물어봐서 대답을 해주면 그 공인 중개사는 나름 성실하게 조사를 했다고 볼 수 있겠습니다. 대부분은 전유 면적이 얼마인지 잘 모르는 공인중개사들이 많습니다.
요약 - 실제 주거공간 = 전용면적 + 발코니 확장된 서비스 면적이며 서비스 면적은 직접 측정해보거나 분양 담당자 또는 공인중개사에게 물어보는 방법 밖에 없습니다.
3. 전유 면적 ( 전용 면적 + 서비스 면적 ) 계산 및 확인 방법
공인중개사도 서비스 면적이 얼마인지 분양 시에 공개되어 있지 않은 정보이기 때문에 잘 모르는 경우가 많습니다.
SH공사에서는 비확장 평면에서 발코니 면적을 표기해 주는 경우가 있으니까 이걸 확인하면 되고 그렇지 않은 경우에는
캐드 도면이 있다면 캐드 좀 할 줄 아는 친구에게 부탁하면 쉽게 알 수 있겠지만, 대부분은 그렇지 못하겠죠. 가장 쉽게 서비스 면적 구할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.
치수를 잴 수 있는 경우라면 발코니의 면적 가로x세로를 곱해서 면적을 구하고 각각을 더한 다음 이걸 3.3으로 나누면 몇 평이 되는지 알 수 있습니다. 하지만 직접 돌아다니면서 면적을 구하기는 그렇게 쉬운 일은 아니죠.
이런 경우에는 관리사무소 또는 공인중개사에게 아파트 평면도를 달라고 요청을 하시고 여기에서 문짝의 길이를 기준으로 폭을 재보도록 합니다.
*** 절대 네이버 평면 기준으로 잡으시면 안됩니다. 네이버는 평면에 문짝을 희안하게 표기를 해서 기준이 될 수 없습니다. 가급적이면 분양 광고에 올라온 평면을 기준으로 하셔야 합니다
평면에서 문 한 짝의 폭(문틀 포함)이 90cm 입니다. 이걸 2개씩 해서 180cm 로 잡고 가로X세로 곱하면 딱 1평이 나옵니다. 가로 세로 90cm 박스 4개 = 1평 이 됩니다.
색종이나 종이테이프를 활용해도 되고, 포토샵을 좀 할 줄 아시면, 박스 그려서 대충 얹은 다음 나머지 자투리 공간을 이리 저리 옮겨서 면적을 채워 나가다 보면 다음과 같이 채울 수 있습니다.
완벽하게 맞출 필요는 없습니다. 넘어가는 자투리 부분은 잘라서 다른 빈 곳에 그대로 채워 넣어야 하니까요.
이렇게 대충 자리잡은 박스에서 넘어가는 면들을 잘라서 여기저기 가져다 붙여보면 다음과 같이 나오겠죠.
총 84 타입- 25평 구조에서 서비스 면적이 총 6 +a 평 정도 추가 되네요.
그럼 얼마 정도 비슷한지 캐드 도면을 이용해서 계산을 해보면 21.5 ㎡ 나오고 3.3으로 나누면 6.5평이 나옵니다. 얼추 비슷하게 나오죠?
** 발코니 면적이 기입되어 있는 경우에는 발코니 면적 + 확장되면서 털리는 벽체의 면적도 더해 줘야 실질적인 전유 면적이 나옵니다.
그러고 보니 서비스 면적 더하니까 34평형짜리 아파트가 실평수 31평대가 되어 있긴 하네요.ㅋㅋㅋㅋ
실제로는 25평 +6평 = 31평 이 된거지만, 요점은 전용면적+서비스면적(발코니 면적)이 주거가 가능한 전유 면적이 된다는 이야기 입니다. - 공용면적과는 전혀 상관없습니다.
결론: 평당 분양가 계산해서 머리 싸매지 말고 - 서비스 면적이 얼마가 더해지는지 따져보는 현명한 선택하시기 바랍니다.
내불남로님의 댓글
내불남로
발코니 1.5m 뽑게 허용해 주고 그 공간을 발코니로 사용 안하는데 합법이고...
어디서부터 잘못된 건지 모르겠지만 정말 엉망진창인 듯 합니다.
일리어스님의 댓글
32~35평의 대다수가 실평수가 거의 동일한 84제곱미터죠.
(오래된 아파트들 보면 전용 88제곱미터 같은 것도 있긴 하더라구요)
물론 본문에도 나와있지만 서비스면적이 다르기 때문에
실평수가 몇평인지 정확하게 알수는 없지만
32평이 35평보다 실평수는 더 넓을수도 있는거죠.