오피스텔 보유중 주택수와 세금의 관계
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안녕하세요?
부동산 분양업계에서 일하고 있는 앤드버스입니다.
지난번에는 오피스텔이 주택 수에 포함되는지를 알아보다가, 그 첫 번째로 취득세에 대해서 알아봤습니다.
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매우 부족한 글임에도 좋게 봐주시고, 응원해 주신 분들께 감사드립니다.
바로 이어서 글을 올리려고 했는데, 며칠 좀 바쁘기도 했고요, 무엇보다 힐스테이트 삼성 오피스텔은 분양이 완료됐습니다. 계약금은 입금됐지만 아직 계약서에 도장을 안 찍은 호실도 있고, 중도금 대출 심사가 남아있어서 저의 업무는 아직 끝나지는 않았습니다. 또, 일부 호실이 다시 나올 확률은 있으니, 관심 있으신 분은 모델하우스를 방문해서 봐두셨다가 나오는 호실이 있다면 대기해 보시는 것도 좋겠습니다. 호실이 꼭 나오리란 보장은 못 합니다. ^^
모델하우스는 계속 운영하니까요, 방문 생각이 있으신 분은 아래 홈페이지 들어가셔서 미리 내용도 봐두시고, 연락처로 예약전화 주시면 됩니다.
(문의 : 1877-3489)
지난번엔 오피스텔을 취득할 때 주택수의 상관관계와 취득세에 대해 알아봤습니다.
오늘은 오피스텔을 보유 중에 주택수와의 관계가 어떤지, 그에 따른 세금을 얘기해 보겠습니다.
기준이 오피스텔이라 오피스텔과 관련 없는 부분은 패스합니다. 안 그러면 내용이 너무 많아져서요~ 이야기가 여기저기 왔다 갔다 합니다.
먼저 부동산의 보유 중 세금에는, 재산세 (지방세), 종합부동산세 (종부세, 국세) 가 있습니다.
공시가격이 같은 오피스텔 2개가, 하나는 업무용이고, 또 다른 하나는 주택용으로 용도가 다르다고 가정하면, 납부 할 재산세 금액은 업무용 쪽이 더 많습니다.
업무용 오피스텔 재산세 > 주택용 오피스텔 재산세
재산세는 지방세이다보니 관할이 지자체인데요, 해당 지자체의 관할 시, 군, 구청에서는, 오피스텔을 주택용으로 사용하신다고 해서, 용도를 주택용으로 변경하시라고 권유하거나 강제하지는 않습니다.
오히려 오피스텔 용도를 주택용으로 변경하려고 할 때, 아파트 청약 시 무주택자가 아니게 되고, 또 주택 수에 포함되어 각종 세금에서 불이익... 등등 민원인을 엄청나게 챙겨주는 안내장을 받아보실 수 있습니다. ^^
위에 설명대로 업무용 쪽이 세금이 더 많다 보니, 지자체의 세수와 관련도 있을 수 있고요, 혹여 알려주지 않았다가 발생할 수 있는 세금의 증가 등 민원인에게 불리한 부분이 있을 수 있기 때문이겠죠.
지난번 글에도 잠깐 언급했지만, 오피스텔의 건축물대장상 용도가 업무용이면, 재산세는 건물분과 토지분이 부과됩니다. 즉, 주택분이 없기에 종합부동산세는 부과대상이 아닙니다.
보유세 중 종합부동산세는 사람별 과세라서 한 개인이 소유한 부동산 중에, 주택분의 합산 금액이 일정량을 초과하면, 그 초과분에 대해서 추가로 과세합니다. 처음에는 세대 합산이었는데 위헌판결로 사람별 합산을 합니다만, 세대의 총주택 수에 따라 기준점이 다릅니다.
1가구 1주택일 경우 공시가격 12억 원까지는 재산세를 냅니다. 12억원 초과분부터는 종부세를 내시고요.
1가구 2주택 이상일 경우, 공시가격 9억 원까지 재산세, 9억 초과분부터는 종부세를 내십니다.
보유 토지 합산 공시가가 80억 원 이상이면 종부세 대상인데요, 그건 좀 별나라 달나라 얘기라서 패스합니다~ ^^
어쨌든 오피스텔은 건축물대장의 용도가 업무용이면 종부세는 대상이 아닙니다.
다만, 오피스텔을 굳이 주택으로 용도변경을 하신 분들은 주택분 재산세가 부과되니까, 종부세 계산 때에도 합산이 됩니다.
그러면 왜 굳이 지자체에서도 주의 사항을 안내하는데 오피스텔의 용도를 주택으로 변경할까요?
이리저리 계산해 봤을 때 상대적으로 세금이 적은 경우이기 때문이겠죠.
1. 오피스텔 한 개만 보유하고 있고
2. 소유자가 주택용으로 사용하고
3. 전입신고도 했다면
결론은 주택용으로 바꾸면 세금이 적어집니다.
주방, 화장실 등 내부 사진을 찍고, 등초본 등으로 전입한 사실을 관할지자체 세무과(재산세과)에 증명하면 용도를 주택용으로 바꿀 수 있는데요, 일단 재산세가 좀 줄어들고요, 나중에 양도하실 때도 1가구 1주택 비과세 혜택, 장기보유특별공제, 일시적 2주택 등등 1가구 1주택으로서의 세법상 혜택을 모두 누릴 수 있습니다.
이 부분은 다음에 양도세를 다룰 때 한번 더 이야기 해보겠습니다.
또, 주택임대사업자 등록을 한다면, 일단 주택으로 분류가 됩니다. 예전에는 주택임대사업자가 규제는 있지만 혜택이 더 크다 보니 많이 하셨는데, 지금은 득보다는 실이 더 많은 상황이라 굳이 권유하지는 않습니다.
그럴 거면 차라리 주택으로 용도변경을 하지 왜 굳이 일반으로 두고 재산세 더 내고 그러느냐고 물으신다면, 어느 쪽이든 더 유리한 부분이 있기 때문이고, 그게 각자의 상황이 다 달라서 그렇습니다.
아파트 청약하려는 분은 무주택이 주는 장점이 있겠고, 조합원의 지위에 있는 분 중에서는 주택을 더 소유하면 안 되는 분들도 있고요, 또 법인에서 업무용으로 사서 업무용 공간, 직원 숙소 등 여러 가지 용도로 활용도 가능하고요~
그러면 취득한 오피스텔의 건축물대장상 용도가 업무용인데, 임차인(세입자)은 전입신고를 하게 둬도 괜찮은지가 궁금할 수 있겠죠? 결론 먼저, 보유 중 세금에는 전입신고는 영향을 미치지는 않습니다. 이런 경우는, 부가세와 양도세를 고려해야 하는데요, 그 부분도 분량이 많아서 다음에 이야기해 보겠습니다.
보유세 3줄 요약.
1) 재산세는 부동산별로 부과
2) 종부세는 개인의 부동산 중 주택분 재산세의 합계가 기준을 초과하면 부과 (토지는 80억)
3) 건축물대장의 용도가 업무용인 오피스텔은 주택분 재산세가 없어서 종부세 제외.
부족하지만 오피스텔의 보유세에 대해서는 이 정도로 마무리하겠습니다.
수고 덜 하시는 오후 시간 되시고, 즐거운 저녁 시간 되시길 바랍니다. ^^
앤드버스님의 댓글의 댓글
부동산을 취득, 보유, 매도로 구분해서 이야기 한다는게 좀 어렵긴 하네요.
가장 나중인 매도를 생각한다면, 처음에 살지말지를 고민해야 할텐데요, 사는 쪽으로 결정했다면 어느 것을 살지, 어느 지역으로 할지, 그뒤에도 많은 생각들이 뒤따르죠.
그리고 최소한 3년 이상, 길게는 10년 정도는 보유할 생각으로 접근해야 양도세도 좀 덜 낼거고요.
계속 쭉 보유만 한다면 수익형은 임대료만 잘 나오면 되겠지만, 임대중에도 여러가지 일들이 생기는데요, 이렇게 이것저것 앞뒤 생각하다 보면, 타이밍을 놓치기도 하고 그러죠.
그래서 복부인은 있어도 복남편은 없나 봅니다. ^^
비읍님의 댓글의 댓글
앤드버스님의 댓글의 댓글
개인적으로는 작은집 (원룸 등) 보다는, 2룸~3룸이 수익율은 낮지만, 임대 기간이 좀 더 길었습니다.
작은집은, 보증금을 최우선변제 금액 범위에서 최대한 높이고, 그에 비례해 월임대료를 낮추는 방식이, 그나마 임차인을 가려 받는 방법 중 하나라고 생각합니다. ^^
비읍님의 댓글의 댓글
# rm -rf ./윤석열
파주댁님의 댓글
오피 투자의 원칙은 건물의 감가 상태를 확인 하는 것에서 출발 한다고 봅니다.
특정 지역을 빼고는 감가는 필수적으로 진행 되므로 감가와 월세를 비교해서 수익율을 검토하고
감가+재산세+월세+세금 등을 고려해서 1.수익율이 목표치에 들어 왔다면 2.지하 주차장을 보면 건물의 관리 상태를 유추하고 주차 능력도 보고~ 그리고 나서 해당 건물에 월세가 3.몇개 남아 있나를 보면 됩니다.
공실 리스크를 확인하고 4.부동산 면담 하고 5. 기존 세입자 거주 기간(길수록 좋음) 까지 확인하면
왠만한 리스크는 거른다고 봅니다.
피너츠님의 댓글