불법인지 아닌지 애매한 상태인 것 같고요.
대통령이 매도한 방법이니 합법이라 치자, 그러면 근저당 거래가 늘어나서 집값이 오를 것이다. 라는 의견이 있는 것 같습니다.

그런데 저는 대통령 근저당 거래가 괜찮다 아니다를 떠나서요.
근저당 거래가 확산되는 것 자체가 오히려 집값을 하향 압박하는 소재가 될 수 있다는 생각이 듭니다.

대통령 사례야 재건축 일정에 세입자 계약까지 껴 있어서 사정이 특수한 것 같고요.
문제는 "이게 보편화되면 집값 오른다"는 주장인데, 보편화된 상황을 가정하고 한번 따져보시죠.

일단 근저당 이자, 통상 연 4~5%로 은행 주담대보다 비싼 사금융인 것 같습니다.
그런데 말입니다. 집값이 오를 거라 확신하는 집주인이 왜 팝니까? 그냥 들고 있으면 상승분 다 먹는데요.
굳이 연 4~5% 이자 받자고 팔면서, 매수자가 돈 못 갚을 리스크까지 떠안아요? 근저당까지 잡아주면서요 ㅎㅎ
근저당 매도가 여기저기서 늘어난다는 건, 결국 집주인들이 "앞으로 상승률이 이자율만 못하겠다"에 베팅하고 있다는 얘기 아닌가요?
집주인이 금융까지 얹어줘야 팔린다는 건, 그 가격에 현금으로는 안 팔린다는 뜻이고요. 사실상 할인 판촉이지요.

그리고 결국에는 어쨌든 사적 금융이기 때문에 유동성 확대 효과는 매우 제한적으로 봅니다.
은행 대출은 새 돈이 풀리는 거지만, 근저당 거래는 집주인이 자기 잔금 받는 걸 미뤄주는 것뿐이거든요.
잔금 못 받은 집주인은 그 돈으로 다음 집을 못 사니까 연쇄 수요도 끊깁니다.
"규제 우회로 돈이 풀려서 집값 오른다"는 주장은 여기서 무너지는 것 같습니다.
이게 중요한게 요즘 집값 올리는 주범은 상급지 갈아타기 거든요. 집을 팔아도 근저당 잡아주고 어쩌고 하면 상급지를 못갈아타요. 그럼 상급지 주인도 근저당 받고, 그 위도 근저당 받고, 연쇄로 이어지면 되지 않느냐? 그건 90년대 어음 사슬이랑 똑같은 구조입니다. 새 돈은 한 푼도 안 들어왔는데 차용증만 돌고, 맨 끝 영끌이 한 명 무너지면 위로 줄줄이 못 받습니다. 실거래가는 외상값 얹어서 높게 찍힐 수 있는데, 그거 현금이 지지하는 가격이 아니라 미수금이 지지하는 가격입니다. 금리 오르면 도미노 제일 앞 줄부터 넘어가는 거고요.

또한 이게 보편화되려면 근저당 기한도 길어져야 할 텐데, 기한이 길어질수록 집주인 리스크가 커지니 이자를 더 달라고 하겠지요.
그러면 매수자 부담이 커져서 수요가 죽고요. 커지려 할수록 스스로 발목 잡는 시장인 것 같습니다.

여기에 결정타가 있습니다. 기준금리, 이미 올랐습니다.
7월 16일에 한국은행이 2.50%에서 2.75%로 올렸고, 3년 반 만의 인상에 만장일치였습니다. 물가가 3%대라 추가 인상 얘기까지 나옵니다. 제가 볼때, 기본 3%에 얼마나 더 과감하냐에 따라 더 붙을 가능성이 커 보여요.
그럼 근저당 끼고 매수한 분들은 어떻게 되느냐.
은행 대출 이자 오르지요, 은행보다 비싼 근저당 이자 부담은 그대로거나 더 커지지요, 집값은 눌리지요.
매우 우려되는 것은 이 와중에 근저당까지 잡고 집을 매수하는 영끌 매수자입니다.
이분들 기준금리 오르는데 사적 근저당까지 끼고 얼마나 버틸 수 있을까요? 못 버티면 경매행이고, 경매 물량은 다시 집값을 누릅니다.

영끌매수 매우 조심해야한다. 마, 그래 생각합니다.
기준금리 인상은 집값 하향 압박과 이자 증가라는 이중고를, 근저당 낀 영끌에게는 삼중고를 가지고 올거니까요.