이사를 계획하며 다녀본 수도권 '좋은 지역' 투어 이야기 (1편)

노르웨이고등어

2025.03.25 04:05

생활문화

3,005

근 몇 년간 본가의 이사를 고려하며 여러 지역을 돌아다닌 바 있습니다.

꽤 오랫동안 임장을 돌면서 여러 집들을 직접 들어가보기도 하고 한창 요동치던 시장에서 관조하게 되며 많은걸 배우기도 했습니다.

당시 보던 지역은 잠실, 판교, 방배, 개포, 옥수, 공덕, 종로(경희궁자이) 정도였습니다. 종로는 교남동 경희궁자이 하나만 보고 온거라 별도로 적었습니다.

개인적인 소회이기 때문에 이견 차가 있을 수 있습니다. 제가 그 지역에 살아본게 아니라 착각한 게 있을 수도 있고요. 이 점은 감안해주시기 바랍니다.

- 잠실

처음에 방문한 곳은 잠실이었습니다. 우선 주말에 방문했고 이후에도 데이트 등으로 여러 번 들르게 되었네요.

잠실의 가장 큰 특징은 대단지 아파트란 점입니다. 2호선 잠실새내역, 잠실역, 잠실나루역 3개를 축으로 엘리트레 4개 단지와 잠실주공5단지 및 진주, 미성, 크로바아파트(통합 재건축), 장미아파트, 마지막으로 신천동 파크리오까지. 가장 작은 단지가 2천여 세대, 큰 단지는 6864세대(파크리오)나 되는 대단지 아파트의 집합체죠.

장점이자 단점은 역시 대단지라서 획일적이란 점이겠죠. 가령 잠실새내 역세권에 거주하고 싶다면 리센츠가 있는데, 만일 리센츠에 마음에 드는 평면이 없거나 커뮤니티 시설이 없는게 마음에 안 든다면 방법은 없습니다. 누가 칼 들고 협박...하는 셈입니다. 선택지가 없거든요.

특이한게 리센츠와 파크리오는 2008년식 치고 보기 드문 10평대 소형 평수가 있습니다. 발코니가 있어 실평수가 제법 넓고, 발코니 구조에 따라 확장 후 실제 면적이 다르기 때문에 평면도 A, B, C형 별 시세 차이가 납니다. 성수동 트리마제의 11평형과 더불어 1인 가구 고급 아파트로 몇 안 되는 선택지입니다.

잠실의 최대 장점은 역시 2호선과 대단지 아파트, 안정된 생활환경이겠습니다. 또 하나 있다면 획일성에서 오는 환금성 아닐까 싶네요. 선호 동, 층, 단지별 시세가 아주 명확하여 현금화가 쉽습니다.

잠실을 최종 선택지에서 제한 이유는 가족 모두의 직장과 멀어 메리트가 없단 점, 낮은 주택 품질 두 가지가 크게 작용했습니다. 낮은 층고, 약간의 층간소음, 뭔가 이상한 평면 등. 소소하지만 전열교환기가 없단 것도 단점입니다. (층고가 낮은 집은 추가 설치도 어렵습니다. 꼭 필요한건 아닌데, 있으면 또 좋더라고요)

잠실이라는 입지가 서울 내부에 있는 만큼 서울 이곳저곳 가기엔 좋지만 반대로 주로 가는 남부 지방에 차로 나가기엔 조금 어려운 것도 한 몫 했고요.(제가 다니는 지역 한정이기에 타지는 조금 다를 듯 합니다) 이 점에서는 고속도로 IC를 낀 반포 자이나 한남동(!) 같은 곳이 최고입니다.

헬리오시티와 둔촌주공 쪽도 같이 보고 왔는데 헬리오는 대치 라이딩이 가능하단 메리트가 있지만 대중교통이 나빴고(단지 맨 구석의 8호선 하나), 둔촌은 강동구 끝자락이란 특성상 차량 이동도 난감하거니와 역세권, 비역세권 동별 접근성이 극히 달라 동별 시세가 정리가 되어야 할 것 같네요. 개인적으로 둔촌은 신축 메리트 꺼지고 나면 우하향할거라 생각합니다.

헬리오 주차가 정말 헬 그 자체였던 기억도 납니다. 세대당 1.32대인데 이 정도 급에서 1.3대는 매우 적은 편이고, 비역세권이라 더 심각했습니다. 주변 도로 정비 상태 역시 그리 좋지 않았습니다.

헬리오시티는 대치 라이딩이 가능한 마지노선으로 꾸준한 수요가 있을 듯 하지만 둔촌은... 잘 모르겠습니다.

잠실의 장점
- 강남에서 보기 드문 대단지, 역세권으로 규격화되고 안정적인 시세
- 강남, 강북 CBD 모두 좋은 접근성
- 대단지라서 안정적이고 살기 좋은 생활환경
잠실의 단점
- 이 집이 마음에 안 들면 선택지가 없다 (대단지의 단점), 주택 퀄리티가 그리 높지 못 하다
- 20년에 가까운 연식, 아직 신축 선택지가 없음
- 교통체증 심각, 차량 이동 편리하지 않음
- (소소한 단점) 롯데백화점과 주공5단지가 못생김

- 판교

2기 신도시 중 동탄과 함께 가장 성공적인 두 지역이죠. 완전한 자족도시 동탄과 달리 판교역 신분당선과 경부고속도로로 서울 진출입이 편리하면서도 양질의 일자리가 있는 곳입니다. 판교 현대백화점, 롤스로이스 판교 등 명품 매장도 많은 곳이고요.

주공 계열은 주차대수가 1.0대 수준으로 극심한 주차난이 뻔해보여 선택지에 넣지 않았는데 이러고 나니 푸르지오 그랑블을 비롯 민영 아파트가 몇 남지 않더라고요.

판교 지역이 성남공항 때문에 고도제한이 걸렸다 들은 바 있습니다.(분당 일부 아파트도 그래서 용적률이 낮죠) 이로 인한 스프롤 현상 탓에 차량 이용률이 꽤 높아보였는데 주차 대수가 이래버리니, 많이 불편할 것 같았습니다.

애매한 연식, 이 리스트 중 가장 낮은 주택 품질 등이 단점이었지만, 무엇보다 판교에서 일하지 않는 사람에게는 판교 테크노밸리가 큰 단점으로 작용하더라고요. 출퇴근 시간 정체가 극심하고 양질의 밥집 같은걸 찾기도 쉽지 않았습니다. 구조가 아주 바보같은 판교 IC에서 발생하는 심각한 교통체증도 문제고요.

이 곳에 일자리가 있는 분들, 혹은 강남역에 일자리가 있는 분들에게는 더 할 나위 없이 최고의 선택이겠지만 그게 아니라면 굳이 여기를 택할 만한 메리트가 크지는 않아보입니다. 서판교 지역은, 좀 외집니다. 다만 생활 환경상 지형이 외진거지(생활편의시설 도보 접근성 낮음) 광역버스의 서울 접근성은 좋습니다.

판교에는 양질의 일자리가 많은 만큼 광주 등 경강선 라인에 난개발이 일어나고 있죠. 흡사 과거 분당에 붙어 마구잡이로 지어진 수지를 연상케 합니다.

판교에 일자리가 없는 사람이 실거주 목적으로 본다면 판교보다는 분당이 더 살기 좋아보이는데, 분당에는 입지 좋은 신축이 드물고 그나마 연식이 괜찮은(?) 정자동조차 20년이 지난데다 트렌드에 맞지 않는 구식 대형평수 주상복합이란게 아쉽습니다. 개인적으로 파크뷰는 왜 주상복합으로 지었는지 잘 모르겠습니다. 시장의 눈길에선 멀어졌지만 리모델링을 거친다면 이 곳도 괜찮지 않을까 생각합니다.

여하간, 맞지 않는 곳이라 판단했습니다.

판교의 장점
- 신분당선, 경부고속도로, 수도권제1순환고속도로 접근성 모두 우수
- 매우 빵빵한 일자리 (가장 큰 메리트)
단점
- 허접하게 지은 주공의 낮은 주택 품질, 그런데 그 주공이 너무 많음
- 극심한 교통 체증
- 맛집 없음(...)

- 방배

2호선 연선이면서 70년대부터 부촌으로 명성 있던 곳이죠. 지금은 그 부촌들이 그대로 구축 아파트가 되어서 여의도처럼 부촌으로의 입지는 조금 퇴색된 듯 합니다만, 여의도도 그렇고 입지는 변함이 없습니다.

다만 아파트 단지들이 다 따로 논단게 가장 아쉬웠습니다. 이수 동쪽의 아파트들은 잘 뭉쳐있으나 구축이며 단지 규모가 작고 교통이 좋지 않았으며, 방배역 부근은 교통이 좋으나 대단지가 드물고 뭉쳐있지 않았습니다. 저 위쪽으로 가면 어마무시한 대형평수 아파트들이 있어 금액대가 달라졌고요.

방배아트자이는 2018년 입주로 신축에 속한다 할 수 있고 방배역 도보 접근이 가능한데, 세대수가 350세대로 작다지만 시세는 경기도 과천의 유사 연식과도 차이가 없는 24억 원대입니다. 2021년 입주로 신축이고 단지가 700여 세대로 조금 더 큰 방배그랑자이는 29억 원 정도로 차이가 큰데요. 이는 아트자이 쪽 도로가 대부분 왕복 1차선(...) 등으로 상태가 매우 안 좋고 여전히 주변 환경이 후줄근한 탓이라 봅니다.

방배역 부근은 재개발, 재건축이 활발히 일어난다면 괜찮을 법도 한데 현재 상황에선 개별 단지 규모가 너무 작고 주변 환경이 나쁘며, 재개발 아파트도 규모는 클지언정 다들 따로 놀아서 아쉬움이 컸습니다. 언제나 재개발은 어려운 일이고, 입지가 약간 떨어지더라도 대단지가 이미 완성되어있는 개포 같은 지역이 가장 유리하단 걸 다시금 느끼게 합니다.

장점
- 서초구, 2호선, 7호선이라는 입지
- 입지 대비 저렴한 가격
단점
- 아직(그리고 앞으로도) 개발이 쉽지 않아보이는 주변 환경

- 개포

지금까지 나온 리스트들이 부정적인 이야기가 많았는데요. 개포는 과천과 더불어 가장 만족스럽던 지역이었습니다.

우선, 태초부터 대단지 주공아파트로 기획된 택지지구이다보니 모든 지역이 아파트라서 구획과 단지 형태가 매우 깔끔합니다.(반포 역시 주공, 한신 주도라 구획이 아주 깔끔하죠)

대모산과 양재대로가 있어 녹지 뷰+교통이라는 이점이 있고, 대치동 학원가도 매우 가깝단 큰 장점이 있고요. 단지 하나하나의 규모가 거대해 각종 시설이 잘 되어있고 단지 조경 등도 훌륭했습니다. 언주로나 양재IC를 통해 분당 등 남부 지방으로 가기 편리한 것도 큰 장점이었고요.

강남 지역에서 대치 북부 및 역삼, 청담(...) 등 일부 지역은 서울 시외로 나가기에 조금 어려운 곳들도 있는데요. 경부고속도로 등 선형은 좋으나 정체가 심한 곳들도 많죠. 개포는 언주로 등 비주류 도로를 이용해 빠르게 나갈 수 있단게 큰 메리트입니다.

삼성서울병원, 강남 세브란스병원 등 일류 3차병원들이 매우 가까운 것도 장점이었습니다.

모든게 만족스러웠습니다. 다만 당시 가격이 꽤 오르는 상황이었고 정말 많이 비싸서... 흑흑... 면적과 입지 중 면적을 택하게 되었습니다.

유일하게 단점으로 느껴졌던게 있다면 애매한 대중교통입니다. 분당선은 (기껏 선형 꼬아서 놓아줬더니) 위치가 애매하고 버스는 전용차로가 부족한 등으로 그리 빠르지 않았습니다. 자가용 접근성은 최고이지만 대중교통은 아쉬움이 있고, 결정적으로 대치의 확장 베드타운이란 점(즉 입지는 대치보다 아래라는) 등이 시세에 반영되는 부분이 아닌가 싶습니다.

그러나 여전히 최고의 선택지라 생각하고, 여유가 된다면 가장 택하고 싶은 곳입니다.

장점
- 뛰어난 생활환경, 정돈된 신축 대단지 아파트
- 뛰어난 병원 접근성
- 뛰어난 시외 도로 접근성
단점
- 애매한 대중교통 접근성

- 공덕, 광흥창

이 지역은 재개발 아파트가 주를 이룹니다. 북아현동 등지는 공덕역 오피스타운이 있음에도 불구하고 오랫동안 낙후된 지역이었죠. 이들을 재개발한 것이 현재의 공덕입니다.

마포 래미안푸르지오가 2016-2019년 상승기의 '마용성' 대표주자였고, 이후에는 더클래시 및 프레스티지자이 등이 그 바통을 넘겨받았습니다.

마래푸는 단지 규모가 큰데 반해 관리 상태가 나쁘고 언덕이 심해 동별 격차가 많이 나겠다 느꼈는데요. 사실 그보다도 주택 품질이 그리 좋지 않아보였습니다. 2014년이면 아래 경희궁자이와 연식도 거의 차이 없는데 왜 이런걸까요?

여튼 공덕의 입지로 보자면, 공덕 오피스타운에 S-Oil 등 굴지의 대기업들이 있는 등 양질의 일자리가 많으며 4개 노선 환승역이라는 큰 장점이 있습니다. 역 설계가 잘 되어 환승이 어렵지 않은 것도 소소한 장점이죠.

이 지역 역시 판교와 유사한 점이 있었습니다. 즉 공덕, 서울역, 종로 등 지근거리에 양질의 일자리가 많단 장점이 있으나 이들과 연이 없는 사람들에겐 메리트가 아쉬운 편이죠. 도로는 당연히 꽉 막히는데, 결정적 단점은 구릉지란 점입니다.

특히 몇 단지의 상부 동은 도보 접근이 난감할 지경입니다. 옥수동 최신 신축 같은 경우 아예 평탄화를 시키고 경사로마다 엘리베이터를 다 때려박는 과감한 선택을 했는데, 사실 그래도 단절이라는건 어쩔 수 없습니다.

광흥창 지역은 공덕과 분리된 생활권이지만 한강이 가깝고 아파트 지역이라 궁금하여 한 번 들러봤는데요. 20년 넘은 애매한 연식의 구축인데다, 여전히 고물상 등이 있는... 애매한 곳이라 느꼈습니다. 조용한 곳이지만 매력적이진 않습니다. 일산 같달까요.

한강이 보이는게 장점이고 이 지역이 여의도, 밤섬 방향이라 뷰로는 최고라 알고 있습니다. 다만 대부분 연식이 애매하고, 여튼 뭐든 다 애매합니다. 나쁜 곳은 아닌데, 애매해요. 아 어렵습니다;;

- 종로 교남동 경희궁자이

돈의문뉴타운으로 지어진 2천여 세대의 단지인데, 사실 오피스텔과 임대주택 비중이 상당하여 실제 아파트 세대수는 1천여 세대로 크지 않습니다. 재개발 지역이기에 전체가 구릉이며 구릉 맨 위쪽에는 서울시교육청과 스위스 대사관 등이 있습니다.

단지는 동시기 지어진 서울역센트럴자이와 달리 고급스러운 느낌이 듭니다. 주차 대수도 세대당 1.15대로 무슨 90년대 주공아파트 수준인 서센자와 달리 세대당 1.3대 내외 정도로(단지가 4개라 수치가 약간 다릅니다만 대략) 죽음 수준까진 아닙니다.

5호선 서대문역 도보 접근이 가능하고 불과 1정거장이면 광화문역(!!)이 나온다는게 최대 강점이지요. CBD와 이렇게까지 접근성이 좋은 아파트는 강남의 반포, 역삼, 압구정 등 일부 지역 뿐입니다. 여기에 강북삼성병원도 붙어있고요.(실제로 커뮤니티 센터와 제휴도 합니다)

하지만 달리 말하자면 이 정도의 접근성을 가지고도 시세가 강남에 못 미친단건 종로 CBD가 전같지 않다는 점, 그리고 이 아파트의 디메리트가 제법 크단걸 말해줍니다.

장점은 역시 도심 접근성, 깔끔한 동네입니다. 아주 잘 가꿔진 지역이고, 정말 쾌적합니다. 길 건너에는 오래된 시장이 있어 호불호가 갈리지만 그리 나쁘지 않았습니다. 규모가 크지도 않고요.

주한스위스대사관의 멋드러진 전경, 단지 위쪽의 예쁜 산책로와 작은 갤러리, 카페들은 정취를 더욱 띄워줍니다.

단점으론 구릉지라는 점, 단지 규모가 매우 작단 점과 시외 교통, 강남 접근성이겠네요. 사실 강남 접근성을 따진다면 여기를 택하긴 어렵지만요.

그러나 그 강남 접근성 차이가 경희궁자이의 가격 상한선을 만드는 최대 약점이라고 생각합니다. 다른 점만 놓고 보면 이보다 나은 단지를 찾는게 쉽지 않은게 사실입니다. 한강 이남엔 개포, 반포 정도가 있을까요.

또한 강북 지역의 공통 특성이기도 한데, 경희궁자이 역시 시외 교통이 매우 안 좋습니다. 서센자는 서울역 KTX라는 치트키가 있지만 경희궁자이는 그것도 없습니다.

여담으로, 여기에는 교남동을 재개발하며 근현대 도시사를 담은 '돈의문박물관마을'이 있습니다. 오세훈 시장이 되며 없애겠다 만다 하며 잠시 논란이 일기도 했는데, 사실 오세훈이 되기 한참 전부터 '하나도 안 남기고 다 밀어둔 마당에 가짜로 만들어둔 박물관이 무슨 의미가 있냐?'며 비판이 많았고 방문객도 많지 않았습니다.

제법 이쁘게 만들긴 했습니다만 매력적인 입지도, 장소도 아니라 생각합니다. 주택가라 아무래도 굳이 여기까지 찾아와 할 일도 없고요.

이 어설픈 박물관에 대한 비판에 발끈한건지 몰라도 이후 서울시는 개포주공, 잠실주공, 반포주공은 아예 1개 동을 단지 내에다(...) 박물관 용도로 남겨두라는 무리한 요구를 했습니다만 당연히 반발이 거셌습니다. 억지로 남겨둔 1개 동도 시장이 교체되자마자 귀신같이 철거해버렸죠.

저도 건축을 좋아하고, 70-80년대 주공아파트를 좋아하는 사람이지만... 그걸 굳이 사유지를 갉아먹으면서 1개 건물을 통째로 남겨야 할 가치까지는 없어보이는데 말이죠. 내부를 떠와서 박물관에 보존한다는건 저도 찬성이지만, 몰개성한 주공아파트를 통으로 여럿 남겨서 뭐하려 했는지 그 의도는 저도 알 길이 없습니다.

굳이 주택의 평균 품질을 "낮추기 위한" 요구 사항들을 자꾸 들이밀던 당시 서울시는 지금 생각해봐도 당췌 이해가 가질 않습니다. 스카이브릿지는 또 왜 그렇게 극혐했던건지. 원베일리엔 생겨났으니, 없이 지어진 아파트들만 불쌍하게 되었군요.

결론적으로 고른 지역, 그리고 택하게 된 이유는 2편에서 더 자세히 작성하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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