유시민, 코레일과 성심당 "내가 건물주라면 아예 임대료 받지 않을 것이다”
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[유시민 칼럼] 코레일은 봉건지주인가
2024.07.08
관료주의 작태 드러낸 대전역 성심당 임대료 논란
경제학자 출신 국힘 의원 ‘부당 특혜’ 주장이 발단
일제 악덕지주처럼 터무니없이 높은 임대료 요구
영업이익 아닌 매출액의 17~49.9%? 상상 초월
성심당 덕에 코레일과 다른 입점업체 수익 증가
시장원리 어긋난 착취 제도 버리고 경쟁 입찰로
생략(…)
성심당을 오늘의 주제로 삼은 것은 코레일의 역사 매장 임대료 책정 방식을 비판하기 위해서다.
관료집단 작태 드러낸 성심당 대전역사점 임대료 논란
나라꼴이 이런데 한가롭게 ‘빵집 임대료’ 문제를 다루느냐고 책망하지는 마시라. 대통령과 정부와 집권당의 행태는 비평의 한계를 넘어섰다. 할 말은 많지만 하기가 싫다. 비평이 무슨 의미가 있겠느냐 싶다. 게다가 성심당 매장 임대료 논란은 사소한 문제가 아니다. 남의 건물에서 영업하는 자영업자가 살기 힘든 이유를 분명하게 보여준다. 국리민복이 아니라 자신의 이익과 권력을 추구하는 관료집단과 공기업의 작태를 적나라하게 드러낸다. ‘윤석열 탈레반’의 방송통신위원장 연쇄 사퇴 파동보다 중요한 문제라고 할 수도 있다.
최근 통계를 보면 성심당은 대전역사점에서 월평균 26억 원의 매출을 올렸다. 매월 1억 원을 임대료로 코레일에 납부했다. 실무는 자회사 코레일유통이 수행하지만 본사인 코레일과 임대수입을 나눠먹으니 둘을 합쳐 코레일이라고 하겠다. 지난 4월 코레일은 임대계약이 끝난 대전역사 2층 성심당 매장 91평을 경쟁 입찰에 부쳤는데, 최소 월세로 4억 4100만 원을 요구한 게 문제를 일으켰다. 하필이면 왜 그 액수인가? 지난해 성심당 대전역사점 월평균 매출액에 0.17을 곱해 산출한 것이었다. 코레일은 역사 매장 임대료를 입점업체 매출액의 17~49.9퍼센트로 정한 자체 규정을 근거로 내세웠다.
평당 임대료가 월 485만 원이라니, 어떤 기업이 거기 들어오겠는가? 성심당은 입찰 때마다 기존 월세와 같은 1억 원을 써냈다. 다른 응찰자는 없었기 때문에 다섯 차례 모두 유찰했고, 규정에 따라 다음 입찰의 최소 월세는 3억 원 선으로 내려갔다. 오는 10월까지 새로운 임대계약을 맺지 못하면 성심당은 대전역사를 떠나야 한다.
경제학자 출신 국힘당 국회의원의 ‘부당 특혜’ 주장이 발단
이 사태의 발단은 국민의힘(국힘당) 국회의원이 작년 국정감사에서, 코레일이 성심당에 부당한 특혜를 제공했다고 비판한 것이다. 서울대학교 경제학과를 나왔고 미국 코넬대학교에서 박사학위를 취득했으며 한국개발연구원(KDI) 연구원으로 근무하다가 잠시 동안의 교수직을 거쳐 서울 강남구에서 국회의원이 되었던 그는 이번 총선에서 경기도 화성시에 출마했다가 낙선했다. 국정감사와 언론 인터뷰에서 온갖 말을 쏟아낸 그의 주장은 간단히 요약할 수 있다. “대전역사의 다른 입점업체는 매출의 최소 17퍼센트를 임대료로 내는데 성심당 임대료는 매출의 5퍼센트도 되지 않는다. 왜 부당한 특혜를 제공하는가. 성심당도 다른 업체와 같은 수준의 임대료를 내게 하라.”
…
경제학보다는 성심당 대전역사점의 연혁을 아는 게 이 문제를 이해하는 데 더 요긴하다. 몇 가지 중요한 사실만 소개하겠다.
영업이익 아닌 매출 연동 임대료 착취, 일제강점기 악덕지주 행태
1. 2012년 염홍철 대전시장은 대전역 탑승구 근처에 지역 대표 브랜드가 있어야 한다며 성심당과 코레일을 설득했다. 성심당은 적절한 수준의 정액 임대료를 내는 조건으로 역사 1층에 작은 매장을 냈다.
2. 2015년 대전역사 2층 푸드 코트가 영업 부진으로 문을 닫으면서 임대계약을 중도 해지했다. 2층은 유동인구가 적어서 식당 영업이 어려웠다. 공개경쟁 입찰을 실시했지만 참가한 업체가 없었다. 코레일은 2016년 연간 임대료 2억 2000만 원의 자산임대 방식으로 비어 있던 2층 매장을 성심당에 내주었다.
3. 2019년 코레일유통과 성심당은 월세를 다섯 배 넘는 1억 원으로 올리는 조건으로 임대계약을 5년 연장했다.
4. 2024년 4월 코레일은 임대료를 매출액에 연동하는 방식으로는 새로운 입점업체를 찾을 수 없다는 사실을 뻔히 알면서 매출액의 17퍼센트를 최소 임대료로 책정한 경쟁입찰을 실시했다.
두 가지를 말하고 싶다. 첫째, 임대료가 터무니없다. 매출액의 17~49.9퍼센트를 가져간다니, 코레일의 행태는 조선시대와 일제강점기의 악덕지주나 다를 바 없다. 처음에는 오보가 아닌지 의심했다. 전국의 기차역사 입점업체는 식당, 카페, 옷가게 등이 많다. 영업이익이 아니라 매출의 17-49.9퍼센트를 건물주가 가져간다니, 세상에 어찌 이런 일이 다 있는가. 홈쇼핑이나 백화점이 그런 식으로 제조업자를 뜯어먹는다는 말을 들었지만 공기업이 영세 자영업자를 그런 방식으로 착취하는 것은 상상하지 못했다. 이것은 성심당만의 문제가 아니라 기차역사 입점업체 모두의 문제다.
“내가 건물주라면 아예 임대료 받지 않을 것이다”
둘째, 대전역사 매장 덕에 누가 덕을 보았는가. 성심당인가 코레일인가? 코레일이 성심당 매출 증가에 기여한 바가 있는지는 모르겠다. 매장이 기차역에 있어서 매출이 올랐다고? 그렇다면 푸드 코트는 왜 망했는가? 대전역사 2층은 입점업체가 큰 손실을 보면서 임대계약을 중도 해지할 정도로 장사가 되지 않았다. 그 공간이 유리해서 성심당이 성공한 게 아니다. 영업에 불리한데도 성심당이라서 번창한 것이다. 그 덕에 대전역사 유동인구가 늘었고 평균 체류시간이 길어졌다. 다른 입점업체의 매출이 늘었고 코레일의 임대료 수입도 증가했다. 성심당이 그 대가로 받은 건 없었다.
이런 것을 경제학에서는 ‘외부효과’라고 한다. 코레일과 성심당을 비난한 국회의원이 들먹였던 ‘시장의 실패’ 현상이다. 성심당이 일으킨 외부효과는 다른 입점업체와 코레일에 이익을 안겼다. 대전역사가 개인소유 건물이고 내가 건물주라면 성심당 매장의 임대료를 아예 받지 않을 것이다.
성심당은 부당한 특혜를 누리지 않았다.
코레일은 부당한 손실을 입지 않았다.
만약 성심당이 대전역사에서 나간다면 코레일은 외부효과를 누릴 수 없게 될 것이다.
사라지는 것은 2층 성심당 매장 월세 1억 원만이 아니다. 다른 입점업체의 매출 연동 임대료 수입도 줄어들 가능성이 높다.
…
시장원리 어긋나는 착취 제도 포기하고 경쟁 입찰이 낫다
…
코레일은 매출 연동 임대료 산정방식 같은 불합리한 제도를 버리고 전국 역사의 모든 매장을 경쟁 입찰에 부치는 게 맞다. 대전역사 2층의 성심당 매장도 마찬가지다. 둘 이상의 응찰자가 있으면 높은 액수를 쓴 업체에 주라. 응찰자가 하나뿐이라면 협상해서 임대 계약을 하든지 그냥 비워 두라. 그게 상식과 세상 이치에 맞는 것 아니겠는가.
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09:34
diynbetterlife님의 댓글의 댓글
저 부분에 하이퍼링크 걸었지만.. 잘 안 보이네요.
추가해 주셔서 감사합니다 :)
보따람님의 댓글
nuovo님의 댓글
보따람님의 댓글의 댓글
만약 휴게소 밥값을 더 싸게 먹을 수 있는 곳이 생긴다면 휴게소 밥값은 높일 수 없을 것입니다.
그래서 매출액 기준으로, 천편일률적으로 생각하는 것은 한계가 있는 것이죠.
nuovo님의 댓글의 댓글
그럴 수도 있겠네요. 하지만 KTX 대전역은 대구역과 더불어 대표적인 환승역입니다. 많은 승객들이 환승시 남는 시간에 역안에서 빵을 사죠. 성심당 정도의 네임밸류라면 역밖으로 나갈 수도 있겠네요. -_-;;
그런데 제가 생각하는 고속도로 휴게소의 밥값이 비싼건 지리적 환경이 아니라, 매출액 기준으로 매기는 수수료를 생각하면 그 정도 가격을 받아야 하기 때문이라는 거죠. 동일하게 매출액 대비로 수수료를 내는 백화점내 음식점들의 가격이 비싼 것 처럼요.
옐로우몽키님의 댓글의 댓글
대전역사 모든 점포를 성심당이 독점운영하면서 퍼센트로 떼내는게 아니라서요. 또, 고속도로에서 빠져나오지 않고 고속도로를 이용중에 이용하는 휴게소의 개념에서 또 다르다 생각합니다.
말씀하신 내용을 적절히 예시로 엮자면 홍익회 카트에 성심당 빵을 팔았을때…라는 가정이 더 맞지않나 싶어요.
phillip님의 댓글의 댓글
nuovo님의 댓글의 댓글
Dendrobium님의 댓글의 댓글
보따람님의 댓글
강남구를 거쳐 화성시 정에 출마를 했었고요. 유경준 페이스 북에 가보면, 코어배분과 새플리 밸류 배분에 대해 언급을 했는데 답이 없네요. 경제학 박사에 통계청장까지 지낸 사람이 공공 기관 월세 정책을 펼치지 못하는 모습을 보여주었네요.
https://www.tleaves.co.kr/news/articleView.html?idxno=4827
#유경준
StayHungry님의 댓글
코레일은 어리석음으로 누구도 이길수없는 결과를 가져오지 않았으면 좋겠습니다.
옐로우몽키님의 댓글
대전역 성심당은 ‘다른지점 갈 시간을 줄여주는 곳’ 또는 ‘그래도 대전까지왔는데 빈손으로 갈 순 없지’ 의 개념일 뿐이고, 사실상 몰락수준인 코레일 대전역사 상권에서 제발좀 와주세요 수준인것은 대전역 찾아본 사람이면 어렴풋이 느낄것입니다. 여기서 공정과 뭐시기를 찾는다는건 정말 바보같은 소리입니다.
개인적인 감상이지만 KTX본사까지 있는 곳 수준이 왜이런가…? 하는 의문이 많이 듭니다. 아무리 성심광역시라고 하더라도 대구역 수준도 안되는 느낌이 굉장히 신기한 곳이었어요
부산혁신당님의 댓글
Aakom님의 댓글
이준희님의 댓글
장사가 애초에 어느정도 인지도가 있는 가계라면 고정된 최소 매출액 산정을 할 수 있어서
목에 대한 입점 선정에 큰 영향이 없겠지만.
소규모 가계라면 애시당초 불공정한 계약이네요.
이거 개인 업주들은 정말 잘 생각해보고 계약해야하는 시스템이네요.
말로는 장사가 안될떄는 임대료도 낮아지니 괜찬지 않냐라고 할 수 있겠지만.
그렇지만 잘될때는 건물주의 배는 갈수록 버는 형태로 시스템을 만들었네요.
그렇게 되면 건물주 입장에서는 어떻게 이름있는 회사가 들어와서 상권이 활성화가 되면
건물주의 임대 수입료는 천장부지로 올라가니,
그리고 그것에 대해 선점해서 들어온 이름 있는 가계를 전면에 내세우고 다른 업체들에게는
너희들도 그 해택을 보는거다. 라는 식으로 시장경제 합리화를 시켜버리면서
자기 배만 더욱 배불리는 형태네요.
매출액에 따른 임대료 측정 시스템 자체가 건물주에게 너무 유리하게 흘려가는 시스템이네요.
즉 가진 넘들 배불리는 시스템. 그 자체네요.
나중에는 농업지역 하우스 임대도 저런식으로 바뀌거 아닌가몰라요.
작물 매출에 퍼센티지로 임대료 계산합시다라고..
Newname님의 댓글
부산어묵이 아닌 성심당
시작은 참 좋았는데요
그렇지만 법기술자들이 코에 걸면 코걸이 귀에 걸면 귀걸이 잘하는데
아무리 의미가 좋아도 바로 특혜,배임 엮어버리면
담당자만 인생ㅈ되는거죠
그러니 아무리 언론에 나와도 아무도 나서지 못하는거구요